주택담보대출 조건·한도·금리 총정리

집을 사려고 대출을 알아보다가, 어디는 2%대라 하고 어디는 5%대라 해서 뭐가 맞는지 모르셨던 적 있으신가요.

둘 다 맞습니다. 다른 제도이기 때문입니다. 주택담보대출은 하나가 아니라 소관 기관이 다른 여러 제도가 같은 이름으로 불리는 묶음입니다. 소득이 적으면 2%대 쪽이 열리고, 소득·집값이 그 선을 넘으면 5%대 쪽만 남습니다. 그래서 "주택담보대출 금리"라는 하나의 답은 없습니다.

정책대출은 둘입니다. 국토교통부 주택도시기금이 재원인 내집마련 디딤돌대출, 한국주택금융공사가 취급하는 보금자리론입니다. 여기에 공사가 은행을 거쳐 취급하던 적격대출이 있었습니다.

🔴 2026년에 알아야 할 변화가 셋입니다. 디딤돌 한도가 2025년 6월 28일 계약분부터 줄었고, 보금자리론 신혼가구 소득 기준이 2026년 10월 19일 신청분부터 바뀌며, 적격대출은 지금 취급이 멈춰 있습니다.

🔴 맨 오른쪽 칸을 먼저 보셔야 합니다. 공사 적격대출 안내 페이지에는 요건이 전부 그대로 올라 있고, 그 아래 한 줄로 「현재 취급이 잠정 중단된 상품입니다」 라고 적혀 있습니다. 집값 9억·소득 제한 없음·한도 5억이라는 숫자만 보고 "여기로 가면 되겠다" 하고 계산하면 헛걸음입니다.

위 표의 집값·소득·한도는 일반 기준입니다. 생애최초·신혼·자녀 수에 따라 올라갑니다. 아래에서 따로 봅니다.

세 제도의 문턱이 다른 지점은 무주택 요건입니다.

디딤돌이 더 좁습니다. 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 분양권과 조합원 입주권도 주택을 가진 것으로 봅니다. 게다가 다른 목적물로 주택담보대출을 쓰고 있으면 받을 수 없습니다. 보금자리론은 본건 담보주택을 빼고 무주택 또는 1주택까지 열려 있고, 집을 바꾸는 경우라면 구입용도에 한해 기존 주택 처분 조건으로 일시적 2주택도 됩니다(3년 안에 처분).

디딤돌에는 순자산 심사가 따로 있습니다. 부부 합산 순자산이 2026년 기준 5.11억 원 이하여야 합니다. 통계청 가계금융복지조사의 소득 4분위 전체가구 평균값을 쓰기 때문에 해마다 바뀝니다.

🔴 순자산 심사는 사전·사후 두 번 합니다. 사후 심사에서 떨어지면 대출이 이미 나간 뒤에 가산금리가 붙습니다. 초과 금액에 따라 구입자금은 0.2%p에서 5.0%p까지 올라가고, 1억 원을 넘게 초과하면 가산과 함께 기한이익상실 조치가 같이 갑니다.

집값 상한에서 걸리는 분이 많습니다. 그런데 무슨 값으로 재는지가 제도마다 다릅니다.

보금자리론 쪽 표현을 그대로 옮기면, 구입용도일 때 시세정보·감정평가액·매매가액(낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 실제 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하는 주택은 취급 불가 입니다. 셋 중 가장 낮은 값이 6억 아래라도, 하나가 넘으면 안 된다는 뜻입니다.

디딤돌은 반대로 순서가 정해져 있습니다. 가격정보가 있으면 그걸 쓰고, 없으면 공시가격, 그다음 분양가액, 마지막이 감정가액입니다. 그래서 "감정을 받으면 더 높게 나올 텐데" 하는 접근이 통하지 않습니다.

주택 종류도 걸립니다. 보금자리론은 아파트와 기타주택(연립·다세대·단독)으로 나누고 비율을 다르게 줍니다. 디딤돌은 전용면적 상한이 있습니다. 자세한 것은 아파트 외 빌라·오피스텔 담보대출에 있습니다.

한도는 하나의 숫자가 아닙니다. 주택도시기금 안내가 적어 둔 방식은 다음 중 작은 금액입니다.

대상별 호당 한도는 이렇습니다.

🔴 디딤돌 쪽 숫자는 2025년 6월 28일부터 체결되는 매매계약에 적용되는 값입니다. 그 전에 계약한 건은 일반 2.5억 원, 생애최초 3억 원, 신혼·2자녀 이상 4억 원이 그대로 적용됩니다. 그러니 내 계약 날짜를 먼저 보셔야 합니다. 바뀐 폭은 디딤돌대출 조건·한도·금리에 공지 원문 그대로 표로 옮겨 두었습니다.

세 번째 줄이 계산을 바꿉니다. 평가액 4억 원 집에 LTV 70%면 2.8억 원이지만, 세입자 보증금 1억 원이 끼어 있으면 1.8억 원이 됩니다. 집값에 비율만 곱한 숫자를 들고 가면 창구에서 다른 숫자를 받습니다.

디딤돌은 소득과 만기로 칸이 갈립니다. 소득이 낮고 만기가 짧으면 낮습니다. 2026-10-03 확인 기준입니다.

🔴 4천만~7천만 원 구간의 30년 칸은 주택금융공사 공시에서는 3.85% 입니다. 두 기관 숫자가 이 한 칸만 다릅니다.

보금자리론은 소득으로 갈리지 않고 신청 방식과 만기로 갈립니다. 2026년 10월 공시(공시일 10월 1일)입니다.

아낌e가 0.1%p 낮은 것은 대출거래약정과 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하기 때문입니다. 창구에 가지 않는 값으로 금리를 깎아 주는 구조입니다.

보금자리론은 여기에 우대금리를 최대 1.0%p 받을 수 있습니다. 공사 보도자료는 우대를 다 받으면 최저 연 3.90%(10년)~4.20%(50년)라고 적었습니다. 반대로 담보주택이 규제지역에 있으면 0.2%p 가산됩니다.

🔴 적격대출 금리는 이 글에서 적을 수 없습니다. 공사 안내에 "적격대출의 상품명칭과 금리는 은행이 자율적으로 결정하여 판매" 한다고 적혀 있습니다. 공사는 기본 요건만 공시합니다. 더구나 지금은 취급이 멈춰 있습니다.

은행이 제 돈으로 파는 주택담보대출 금리도 이 글에서 확인하지 못했습니다. 은행별 금리를 모아 공시하는 기관이 따로 있는데, 이번 조사 범위에 넣지 못했습니다. 추측으로 적지 않았습니다.

보금자리론의 40년·50년은 아무나 고를 수 없습니다. 40년은 만 40세 미만 또는 만 50세 미만 신혼가구, 50년은 만 35세 미만 또는 만 40세 미만 신혼가구 조건이 붙습니다. 신혼가구는 신청일 기준 혼인신고일이 7년 이내인 가구입니다.

체증식(처음에 적게 내고 나중에 많이 내는 방식)은 만 40세 미만이고 공사가 사전심사한 경우에만 되고, 만기 50년과는 같이 쓸 수 없습니다.

🔴 실행 후에는 만기와 원금상환방식을 바꿀 수 없습니다. 공사 안내에 그대로 적혀 있습니다. 고르는 자리에서 결정이 끝납니다. 방식별로 총이자가 어떻게 달라지는지는 원리금균등 vs 원금균등에 있습니다.

디딤돌은 금리 형태에 따라 가산이 붙습니다 — 5년 단위 변동 +0.1%p, 10년 고정 후 변동 +0.2%p, 순수 고정 +0.3%p 입니다. 고정으로 묶는 안심의 값입니다. 고르는 기준은 고정금리와 변동금리 고르는 기준에 적었습니다.

🔴 신청 시기를 놓치면 제도 자체가 닫힙니다. 두 제도 모두 등기와 묶여 있습니다.

디딤돌은 "소유권이전등기를 하기 전에 신청"이 원칙이고, 이미 등기했다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지만 받습니다. 보금자리론 구입용도도 같은 3개월입니다. 3개월을 넘기면 구입용도가 아니라 보전용도로 넘어가는데, 보전용도는 쓸 수 있는 사유가 따로 정해져 있습니다.

비용은 디딤돌 기준으로 이렇습니다.

대출계약 철회권도 있습니다. 계약서류를 받은 날·계약체결일·대출실행일·사후자산심사 부적격 확정통지일 중 늦은 날로부터 14일 이내이고, 원금·이자·부대비용을 전액 반환해야 효력이 생깁니다. 철회하면 중도상환수수료는 면제됩니다. 자세한 것은 대출 철회권에 있습니다.

주택담보대출은 받고 끝이 아닙니다. 대출 기간 내내 조건을 유지해야 합니다.

디딤돌 실거주의무는 정당한 사유 없이 1개월 내 전입하지 않고 2년 이상 살지 않으면 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 한다고 적혀 있습니다. 기존 임차인 퇴거 지연이나 집수리 때문이면 사유서를 내고 2개월까지 늘릴 수 있습니다.

1주택 유지 의무는 2024년 6월 19일 신규접수분부터입니다. 대상이 넓습니다 — 세대주와 세대원 전원, 분리된 배우자와 그 배우자와 같은 세대의 직계비속까지 봅니다.

보금자리론은 대출실행일로부터 매 1년을 검증 기준일로 잡습니다. 추가주택이 있으면 6개월 내(분양권·상속은 3년 내) 처분하고 입증해야 합니다. 못 하면 기한이익 상실에 더해 3년간 보금자리론 신규 이용이 제한됩니다.

확인 근거 — 주택도시기금 내집마련디딤돌대출 안내(https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp)와 가산 금리 안내, 한국주택금융공사 보금자리론 상품소개(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do)·금리안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_04.do)·적격대출 안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_03_01.do). 전부 2026-10-03 에 직접 확인했습니다.

🔴 은행이 제 돈으로 파는 주택담보대출의 금리와 LTV·DSR 규제 비율은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 적격대출 금리도 은행이 자율로 정하므로 적지 않았습니다.

이 글은 제도의 조건과 숫자를 정리한 정보 글입니다. 어느 금융회사도 권하지 않고, 어느 상품이 유리한지도 판정하지 않습니다.