LTV·DTI·DSR 쉽게 정리

집값의 70%는 나온다고 들었는데 창구에서는 더 적은 숫자를 받아 보신 적 있으신가요.

비율이 하나가 아니기 때문입니다. 집값으로 재는 비율, 이 대출의 원리금으로 재는 비율, 내 모든 대출의 원리금으로 재는 비율이 각각 따로 있고, 셋 다 통과해야 합니다. 셋 중 가장 낮은 숫자가 내 한도가 됩니다. 그래서 "LTV 70%"라는 말만 듣고 계산하면 늘 더 많이 나옵니다.

세 비율의 이름은 LTV·DTI·DSR입니다. 영어 약자라 어렵게 들리지만 무엇을 분모로 쓰는지만 구분하면 됩니다.

🔴 먼저 솔직하게 밝히겠습니다. 이 글에서 숫자로 적는 비율은 정책대출 쪽에서 소관 기관이 직접 공시한 값입니다. 은행이 제 돈으로 파는 주택담보대출에 적용되는 규제 비율은 감독규정에 들어 있는데, 그 원문을 구하지 못했습니다. 그 자리는 비워 두고 왜 비었는지 적었습니다.

LTV는 집을 봅니다. 집값이 4억 원이고 LTV가 70%면 2.8억 원이 천장입니다. 집이 비싸면 천장이 올라갑니다.

DTI와 DSR은 사람을 봅니다. 집이 아무리 비싸도 소득이 적으면 통과하지 못합니다. 둘의 차이는 세는 범위입니다. DTI는 지금 받는 주택담보대출의 원리금을 중심으로 보고, DSR은 신용대출·카드론·학자금까지 내가 가진 모든 대출의 원리금을 더합니다. 그래서 같은 사람이라도 DSR이 더 빡빡하게 걸립니다.

🔴 그래서 다른 빚을 먼저 줄이는 것이 주택담보대출 한도를 늘리는 길이 됩니다. 집값은 내가 바꿀 수 없지만 DSR의 분자는 줄일 수 있습니다. DSR이 한도를 깎는 과정은 DSR이 대출 한도를 정하는 방식에 자세히 있습니다.

소관 기관이 직접 공시한 값입니다. 2026-10-03 확인 기준입니다.

🔴 생애최초 LTV 80%에는 지역 조건이 붙습니다. 디딤돌 쪽은 "생애최초 주택구입자 LTV 80%. 단, 수도권·규제지역 소재 주택은 LTV 70%"라고 적혀 있습니다. 보금자리론 쪽도 "최대 LTV 80%(4.2억 원 한도 내), 담보주택이 수도권(서울특별시·인천광역시·경기도) 또는 규제지역에 소재하는 경우 70% 이내"입니다.

그러니 "생애최초면 80%"는 수도권 밖 이야기입니다. 서울·인천·경기에서 집을 사는 생애최초 구입자는 70%입니다. 이 구분은 생애최초 주택구입 대출 조건에 따로 정리했습니다.

적격대출과 더나은보금자리론 비율은 지금 쓸 수 없는 숫자입니다. 적격대출은 공사 안내에 취급 잠정 중단이라고 적혀 있고, 더나은보금자리론에는 "특례보금자리론 운영 기간 중 잠정중단"이라는 문구가 붙어 있습니다. 비교용으로만 봐 주세요.

보금자리론 쪽 안내가 비율을 깎는 조건을 숫자로 적어 두었습니다. 여기가 "70%인데 70%가 아닌" 이유입니다.

규제지역은 조정대상지역·투기지역·투기과열지구를 말한다고 안내에 적혀 있습니다.

🔴 차감하지 않는 예외 목록이 LTV와 DTI에서 다릅니다. 이게 공시를 꼼꼼히 읽어야 보이는 대목입니다.

마지막 줄을 보십시오. 임차보증금 반환용도는 DTI 예외에만 들어 있고 LTV 예외에는 없습니다. 세입자에게 보증금을 돌려주려고 집을 담보로 빌리는 경우, 소득 쪽 문턱은 낮춰 주지만 집값 쪽 문턱은 그대로라는 뜻입니다. 이 구조는 전세보증금 담보대출 조건에서 더 자세히 봅니다.

여기서 '실수요자'는 구입용도 + 무주택 + 주택가격 6억 원 이하 + 부부합산 연소득 7천만 원 이하를 모두 충족하는 경우로 적혀 있습니다. 넷 중 하나라도 어긋나면 실수요자 예외를 못 씁니다.

평가액 4억 원짜리 아파트를 보금자리론으로 사는 경우로 따라가 보겠습니다. 안내에 적힌 산식을 그대로 씁니다.

4억 원 집에 "70%"를 들었는데 1.4억 원이 됩니다. 규제지역에서 10%p가 깎이고, 세입자 보증금이 빠지고, 마지막에 호당 한도와 견주었습니다. 여기서 DTI와 DSR을 또 통과해야 하니 실제 숫자는 더 내려갈 수 있습니다.

디딤돌대출 안내가 적어 둔 산식도 같은 구조입니다 — (담보주택 평가액 × LTV) − 선순위채권 − 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금. 선순위채권은 그 집에 이미 걸려 있는 빚입니다.

🔴 그래서 등기부를 먼저 봐야 합니다. 집값에 비율만 곱한 숫자는 어디에도 쓰이지 않습니다.

🔴 은행이 제 돈으로 파는 주택담보대출에 적용되는 LTV·DTI·DSR 규제 비율은 확인하지 못했습니다. 흔히 "DSR 40%"라고 하는 그 숫자입니다. 적지 않은 이유를 그대로 적습니다.

그래서 "DSR은 40%입니다"라고 적지 않았습니다. 어디서 확인했는지 말할 수 없는 숫자이기 때문입니다. 비율은 대책이 나올 때마다 바뀌고, 차주 단위·금융업권·만기에 따라 다르게 적용됩니다. 한 숫자로 외우면 틀립니다.

대신 이 글이 드릴 수 있는 것은 정책대출에서 소관 기관이 직접 공시한 비율입니다. 위 표의 숫자는 모두 출처가 있습니다.

실제 내 한도가 궁금하시면 두 가지가 확실합니다. 첫째, 집에 걸린 선순위채권과 임대보증금을 먼저 확인하십시오. 비율보다 이게 더 크게 깎습니다. 둘째, 다른 대출의 원리금을 줄이는 것이 DSR 분자를 줄이는 유일한 길입니다.

확인 근거 — 한국주택금융공사 보금자리론 상품소개(LTV·DTI 차감 조건과 미차감 예외 목록, 실수요자 요건)와 특성별 상품소개(생애최초 LTV 80%의 지역 단서, 더나은보금자리론 LTV 80·DTI 70), 적격대출 안내(LTV 70·DTI 60), 주택도시기금 내집마련디딤돌대출 안내(LTV 70·생애최초 80·토지임대부 60, DTI 60, 한도 산식). 전부 2026-10-03 에 직접 확인했습니다.

🔴 은행 자체 주택담보대출에 적용되는 LTV·DSR 규제 비율은 확인하지 못했습니다. 법령 원문 창구는 접속이 거부됐고, 대체 창구에는 감독규정이 들어 있지 않았습니다. 추측으로 채우지 않았습니다.

이 글은 비율의 뜻과 확인된 수치를 정리한 정보 글입니다. 어느 금융회사도 권하지 않고, 집값 전망도 다루지 않습니다.