디딤돌대출 조건·한도·금리

디딤돌대출 금리를 검색했는데, 표가 비어 있거나 몇 해 전 숫자인 글만 나와 답답했던 적 있으신가요.

이유를 찾았습니다. 주택도시기금 안내 페이지의 금리 표는 HTML 안에 빈 칸으로 들어 있습니다. 소득 구간 네 줄과 만기 네 칸, 모두 16칸이 값 없이 비어 있고, 페이지에 들어가는 순간 따로 받아와 채웁니다. 그래서 화면을 긁어서 옮기는 글은 표가 빈 채로 복사됩니다. 금리를 적은 글들은 대개 예전에 눈으로 본 숫자를 기억해 쓴 것이라 낡습니다.

내집마련 디딤돌대출은 국토교통부 주택도시기금이 재원인 주택구입자금 대출입니다. 집을 사면서 그 집을 담보로 넣고, 은행은 수탁 업무만 맡습니다. 그래서 은행이 아니라 기금이 조건을 정합니다.

🔴 2026년에 꼭 알아야 할 것은 한도가 줄었다는 사실입니다. 2025년 6월 28일부터 체결되는 매매계약분부터 적용되고, 그 전에 계약한 건은 예전 한도가 그대로 갑니다. 아래에 공지 원문의 표를 그대로 옮겼습니다.

주택도시기금이 2025년 6월 27일에 올린 「가계부채 관리 강화 방안에 따른 공지사항」에 들어 있는 표입니다. 단위는 억 원입니다.

🔴 적용 기준이 '대출 신청일'이 아니라 '계약 체결일'입니다. 공지에는 "적용대상 : '25.6.28부터 체결되는 매매, 전세계약 체결건"이라고 적혀 있고, 가계약은 인정하지 않는다는 단서가 붙어 있습니다. 그래서 2025년 6월 27일까지 본계약을 쓴 분은 아직도 예전 한도를 씁니다.

같은 공지에 LTV 조정도 들어 있습니다 — 수도권·규제지역 내 생애최초 주택구입자 LTV 80% → 70%. 수도권 밖이면 80%가 그대로입니다.

안내 페이지에도 같은 내용이 한 줄로 달려 있습니다. "단, '25.6.27. 이전 계약 체결 건은 일반 2.5억원(생애최초 주택구입자 3억원 이내, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 4억원) 이내 적용." 두 문서가 같은 날짜를 가리키고 있어 서로 어긋나지 않습니다.

일곱 가지를 모두 만족해야 합니다. 하나만 어긋나도 대상이 아닙니다.

상속·증여·재산분할로 집을 얻는 경우는 안 됩니다. 사고파는 계약이 있어야 합니다.

무주택은 넓게 봅니다. 분양권과 조합원 입주권도 주택을 보유한 것으로 간주합니다. 그래서 분양받은 집이 있으면 디딤돌은 닫힙니다.

소득 상한은 대상에 따라 올라갑니다.

순자산 5.11억 원은 2026년도 기준입니다. 통계청 가계금융복지조사의 소득 4분위 전체가구 평균값을 십만 원 단위에서 반올림해 쓰기 때문에 해마다 바뀝니다. 작년 숫자를 적어 둔 글이 많은데, 기준 자체가 움직인다는 걸 같이 적어 두지 않으면 틀린 글이 됩니다.

만 30세 미만 단독세대주는 제외입니다. 다만 미성년 형제·자매 중 1인 이상과 같은 세대를 이루고 부양기간이 6개월 이상이면 가능합니다. 만 30세 미만 미혼세대주도 직계존·비속 중 1인 이상과 같은 세대를 이루고 부양기간이 6개월 이상이면 됩니다(직계비속은 부양기간 요건 제외).

예외가 적용되는 "읍 또는 면"은 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 곳입니다. 조건이 세 겹이라 지도만 보고 판단하기 어렵습니다.

🔴 만 30세 이상 미혼 단독세대주에게는 집 조건이 따로 더 좁게 걸립니다.

혼자 사는 분은 평가액 3억 원 이하, 전용 60㎡ 이하라는 좁은 문으로 들어갑니다. 이 대목이 안내 페이지 안쪽에 들여쓰기로 들어 있어서 놓치기 쉽습니다.

집값은 정해진 순서로 평가합니다 — 가격정보 → 국토교통부에서 제공하는 공시가격 → 분양가액 → 감정가액. 앞의 것이 있으면 뒤로 내려가지 않습니다.

안내에 적힌 그대로입니다. 다음 중 작은 금액으로 산정.

LTV는 70%가 기본이고 생애최초는 80% 입니다. 단 수도권·규제지역 소재 주택은 생애최초라도 70%, 토지임대부 분양주택은 60%입니다.

세 번째 줄이 실제 숫자를 가장 많이 깎습니다. 평가액 3억 원 집에 LTV 70%면 2.1억 원이지만, 그 집에 선순위채권 5천만 원이 걸려 있으면 1.6억 원입니다. 여기에 호당 한도 2억 원과 매매가격을 또 견주어 가장 작은 값을 씁니다.

🔴 등기부를 먼저 보셔야 합니다. 집값에 70%만 곱한 숫자는 어디에도 쓰이지 않습니다.

소득과 만기로 칸이 갈립니다. 안내 페이지의 빈 표를 채우는 값을 직접 받아 왔습니다. 2026-10-03 확인 기준입니다.

🔴 그런데 한 칸이 기관마다 다릅니다. 같은 디딤돌대출 금리를 한국주택금융공사도 공시합니다(공시일 2026년 10월 1일). 16칸 중 15칸은 똑같은데, 4천만~7천만 원 구간의 30년 칸만 갈립니다.

어느 쪽이 맞는지 적어 둔 기관은 없습니다. 다만 3.80 쪽을 가리키는 단서가 둘 있습니다.

첫째, 나머지 세 소득 구간은 모두 20년에서 30년으로 갈 때 0.05%p만 오릅니다(3.05→3.10, 3.40→3.45, 4.10→4.15). 3.75→3.80이면 규칙에 맞고, 3.75→3.85는 혼자 0.10%p가 오릅니다.

둘째, 주택금융공사가 같은 페이지에 올려 둔 '생애최초 신혼가구 전용' 금리표와의 간격입니다. 그 표는 일반 표보다 정확히 0.30%p 낮게 짜여 있는데, 이 한 칸만 0.35%p가 됩니다. 일반 표를 3.80으로 두면 열여섯 칸 전부가 0.30%p로 맞습니다.

🔴 그래도 이건 표의 모양에서 끌어낸 추론이고, 어느 기관도 "3.80이 맞다"고 적어 두지는 않았습니다. 한쪽을 고르지 않고 둘 다 적습니다. 이 구간에 해당하시면 신청하는 수탁은행에서 숫자를 다시 확인하세요. 생애최초 신혼가구 전용 표는 생애최초 주택구입 대출 조건에 그대로 옮겨 두었습니다.

금리는 위 표가 끝이 아닙니다. 지역과 금리 형태로 더 움직입니다.

지방 소재 0.2%p 인하는 2025년 3월 24일 신규 신청접수분부터 적용됩니다.

우대금리는 두 묶음입니다. 🔴 첫 묶음은 하나만 고를 수 있고, 둘째 묶음은 서로 중복됩니다. 이걸 구분하지 않으면 계산이 틀립니다.

묶음 1 — 중복 적용 불가(하나만)

신혼가구와 생애최초 우대는 대출실행일로부터 최대 5년입니다. 자녀 우대는 2025년 3월 24일 신규접수분부터 자녀 1명당 5년씩 적용하고, 전체 적용기간은 최대 15년 이내로 정해집니다.

묶음 2 — 서로 중복 가능(다섯 가지)

청약저축은 본인 또는 배우자 명의면 됩니다. 🔴 단서가 있습니다 — 대출접수일로부터 6개월 이내에 연체 납입 회차를 한꺼번에 낸 경우는 회차 인정에서 빠집니다. 선납은 인정됩니다. 급하게 몰아 넣어도 안 된다는 뜻입니다.

전자계약 우대는 2026년 12월 31일 신규 접수분까지입니다. 기한이 있는 우대라 날짜를 봐야 합니다.

🔴 그런데 다 더해도 상한이 있습니다. 안내에 "우대금리 적용 후 최종금리가 연 1.5% 미만인 경우에는 연 1.5%로 적용(단, 우대금리 적용 상한은 0.5%p로 하되, 다자녀가구는 0.7%p로 한다)"라고 적혀 있습니다.

그러니 위 두 표를 다 더해 "1.5%p 깎았다"고 계산하면 틀립니다. 깎이는 총량은 0.5%p(다자녀 0.7%p)까지입니다.

중도상환수수료 공식은 안내에 그대로 적혀 있습니다 — 중도상환원금 × 0.6% × (3년 − 대출경과일수) ÷ 3년. 3년 이내에 갚은 원금에만 붙습니다.

🔴 그리고 지금은 면제 기간입니다. "2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 중도상환된 원금에 대해 중도상환수수료 면제"라고 적혀 있습니다. 즉 2026년 12월 31일까지 미리 갚으면 0원입니다. 계산 예시는 주택담보대출 중도상환 수수료 계산에 모았습니다.

고객이 내는 비용은 셋입니다.

디딤돌대출은 받고 끝이 아닙니다. 두 가지 의무가 걸립니다.

실거주의무 — 대출받은 날로부터 1개월 내에 전입하고 2년 이상 살아야 합니다. 정당한 사유 없이 1개월 내 전입하지 않고 2년 이상 거주하지 않으면 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 합니다. 기존 임차인 퇴거 지연이나 집수리 때문이면 사유서를 내고 2개월까지 연장할 수 있고, 질병 치료나 다른 시도로 근무지 이전처럼 불가피한 사유라면 최대 3년까지 유예를 인정받을 수 있습니다.

1주택 유지 의무(2024년 6월 19일 신규접수분부터) — 대출 기간 중 1주택을 유지해야 합니다. 담보주택 외에 추가 주택을 얻은 것이 확인되면 6개월 안에 처분해야 하고, 안 하면 대출금을 회수합니다. 대상이 넓습니다 — 세대주와 세대원 전원, 분리된 배우자와 그 배우자와 같은 세대를 이루는 직계비속, 세대주로 인정되는 자의 미성년 형제·자매, 공동명의 담보제공자까지입니다.

예외는 정해진 사유와 기한 안에 처분한 경우입니다.

🔴 자산심사는 두 번 합니다. 사전 심사를 통과해 돈이 나간 뒤에도 사후 심사가 있고, 결과는 접수일로부터 약 4~6주 후에 통지됩니다. 사후 심사에서 떨어지면 가산금리가 붙습니다.

여기에 주택금융공사 보증이 거절된 경우는 초과 금액과 무관하게 1%p가 더 붙습니다. 안내가 든 예시는 이렇습니다 — 당초금리 2%에 자산기준 5천만 원 초과(전월세 4%p)와 보증 거절(1%p)이 겹치면 7% 입니다.

가산금리는 '접수일' 기준으로 부과됩니다. 가산금리가 매겨지는 시점의 요율이 아니라 접수했던 날의 요율이라고 안내에 따로 적혀 있습니다.

확인 근거 — 주택도시기금 내집마련디딤돌대출 안내(https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp)에서 대상·대상주택·한도 산식·우대금리·기간·중도상환수수료·실거주의무·1주택 유지 의무를, 같은 사이트 공지사항 「가계부채 관리 강화 방안에 따른 공지사항」(2025-06-27, https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0804/FP080402.jsp?id=3&mode=S&currentPage=1&articleId=1289)에서 한도 변경 전후 표와 생애최초 LTV 조정을, 같은 사이트 「가산 금리 안내」(https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0813/FP081302.jsp)에서 자산기준 초과 가산금리 구간을, 한국주택금융공사 디딤돌대출 금리안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_02_03.do, 공시일 2026-10-01)에서 대조용 금리표를 확인했습니다. 금리 값은 안내 페이지의 빈 표를 채우는 경로에서 2026-10-03 에 직접 받았습니다.

🔴 4천만~7천만 원 구간 30년 금리는 두 기관 공시가 다릅니다(기금 3.80 · 공사 3.85). 표 안의 간격 두 가지가 3.80 쪽을 가리키지만 그건 저희 추론이고, 한쪽을 고르지 않고 둘 다 적었습니다.

🔴 거치 1년을 고를 때 그 1년이 대출기간 10~30년 안에 들어가는지, 그 뒤로 기간이 더 붙는지는 안내에 적혀 있지 않았습니다. 확인하지 못해 거치를 고른 경우의 총이자는 적지 않았습니다.

이 글은 제도의 조건과 숫자를 정리한 정보 글입니다. 어느 은행도 권하지 않고, 어느 상품이 유리한지도 판정하지 않습니다.