전세자금대출 조건·한도·금리 총정리
버팀목·청년 버팀목·신혼부부 세 상품을 소득·보증금·한도·금리로 나란히 놓고, 가장 많이 놓치는 신청 기한까지 2026-10-03 확인 기준으로 정리했습니다.
"전세대출 조건"으로 검색하면 숫자가 서로 다른 글이 줄줄이 나옵니다. 어느 쪽이 맞나요.
대개 둘 다 맞습니다. 시점이 다를 뿐입니다. 전세자금 대출은 소득 상한·보증금 상한·한도·금리가 해마다, 때로는 분기마다 바뀝니다. 2025년 6월에는 한도가 줄었고, 2026년 1월에는 순자산 기준이 올랐습니다.
정부가 싼 이자로 전세보증금을 빌려주는 돈은 주택도시기금입니다. 국토교통부가 조건을 고시하고 은행이 창구를 맡습니다. 일반적인 상황에서 쓰는 상품은 버팀목 · 청년 버팀목 · 신혼부부 전용 세 가지입니다.
이 글은 그 셋을 한 자리에 놓고, 내가 어느 칸에 들어가는지와 언제까지 신청해야 하는지를 2026-10-03 확인 기준으로 정리합니다.
📌 세 상품 개요
| 항목 | 버팀목 | 청년 버팀목 | 신혼부부 |
|---|---|---|---|
| 나이 | 성년 | 19~34세 | 성년 |
| 소득(부부합산) | 5천만 | 5천만 | 7.5천만 |
| 금리 | 2.5~3.5% | 2.2~3.3% | 1.9~3.3% |
| 대출비율 | 70% | 80% | 80% |
| 기간 | 2년(최장 10년) | 2년(최장 10년) | 2년(최장 10년) |
보증금 상한과 한도는 지역으로 갈리므로 따로 봅니다.
| 항목 | 버팀목 | 청년 버팀목 | 신혼부부 |
|---|---|---|---|
| 보증금 수도권 | 3억 | 3억 | 4억 |
| 보증금 지방 | 2억 | 3억 | 3억 |
| 한도 수도권 | 1.2억 | 1.5억 | 2.5억 |
| 한도 지방 | 8천만 | 1.5억 | 1.6억 |
청년 버팀목은 보증금 상한과 한도에 지역 구분이 없습니다. 대신 만 25세 미만 단독세대주는 전용면적 60㎡ 이하·한도 1.2억으로 따로 묶입니다.
✅ 소득 상한이 올라가는 경우
버팀목의 기본 소득 상한은 부부합산 연 5천만 원인데, 아래에 해당하면 올라갑니다.
- 6천만원 — 혁신도시 이전 공공기관 종사자
- 6천만원 — 타 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자
- 6천만원 — 위험건축물 이주지원 대상자
- 6천만원 — 다자녀가구, 2자녀 가구
- 7.5천만원 — 신혼부부
소득은 지금 재직 중인 직장 또는 지금 영위 중인 사업을 기준으로 산정합니다. 근로소득자는 건강보험자격득실확인서로, 사업소득자는 사업자등록증으로 재직·영위 사실을 확인합니다. 어떤 서류가 소득 증빙이 되는지는 전세자금대출 필요 서류 체크리스트에 종류별로 모아 두었습니다.
순자산은 세 상품 모두 신청인과 배우자 합산 3.45억 원 이하입니다(2026년도 기준). 2025년까지는 3.37억 원이었고, 2026년 1월 1일 신규 접수분부터 올랐습니다.
📆 신청 기한 — 이 묶음에서 제일 많이 놓치는 대목
조건을 다 맞춰도 기한에서 끝나는 분이 많습니다. 기금 대출과 보증을 따로 신청해야 하고, 각각 기한이 있습니다.
| 무엇 | 신규 계약 | 갱신 계약 |
|---|---|---|
| 기금 대출 | 빠른 날부터 3개월 | 갱신일부터 3개월 |
| HUG 보증 | 빠른 날부터 3개월 | 갱신 시작일부터 3개월 |
| HF 보증 | 빠른 날부터 3개월 | 갱신일부터 3개월 |
여기서 "빠른 날"은 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 먼저 오는 날입니다. 전입신고를 미리 했으면 그 날부터 3개월입니다.
갱신 쪽에는 조건이 하나 더 붙습니다. HF 전세자금보증은 갱신일 기준 3개월 이내이면서 주민등록전입일로부터 3개월 이상 경과해야 합니다. 묵시적 갱신이면 연장개시일부터 3개월입니다. HUG 전세금안심대출보증은 시작 시점도 정해져 있습니다 — 신규는 "전세계약 체결일"부터, 갱신은 "갱신 전세계약 체결일"부터입니다.
그리고 전제가 있습니다. 임차보증금의 5% 이상을 이미 지불했을 것. 계약금을 내기 전에는 접수가 안 됩니다. 계약 갱신은 기존 임대차계약 만기가 도래해 체결한 계약이 원칙입니다.
💰 한도는 네 가지를 비교해 가장 작은 값
"수도권 1.2억"은 한도의 천장이고, 실제 한도는 아래를 모두 계산해 가장 작은 값으로 정해집니다.
- 호당대출한도 — 상품·지역·가구 유형별 천장
- 소요자금 대출비율 — 전세금액의 70%(청년·신혼은 80%)
- 담보별 한도 — HF 보증 또는 HUG 보증 규정에 따름
- 채권양도 방식일 때 — 연간인정소득에서 본인 부채금액의 25%와 기존 기금 전세대출 잔액을 뺀 값
채권양도 방식에서 쓰는 연간인정소득 계산입니다.
| 연간소득 | 연간인정소득 |
|---|---|
| 무소득(1,500만원 이하 포함) | 4,500만원 |
| 1,500만~2,000만원 | 연간소득 × 3.5 |
| 2,000만원 초과 | 연간소득 × 4.0 |
🔴 1년 미만 재직자는 한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있습니다. 이직 직후에 집을 옮기시는 분이 가장 많이 걸리는 대목입니다.
갱신 계약일 때는 계산이 또 다릅니다. 증액금액 이내에서, 증액 후 총 보증금의 70%(청년·신혼 80%) 이내입니다. 보증금이 안 올랐으면 새로 빌릴 돈이 없다는 뜻입니다.
📉 금리 — 소득과 보증금이 만드는 칸
전세자금 금리는 국토교통부가 고시하는 변동금리입니다. 은행이 정하지 않습니다.
버팀목 (세로가 부부합산 연소득, 가로가 임차보증금)
| 연소득 | 5천만 이하 | 5천만~1억 | 1억 초과 |
|---|---|---|---|
| ~2천만 | 2.5% | 2.6% | 2.7% |
| 2천만~4천만 | 2.7% | 2.8% | 2.9% |
| 4천만~6천만 | 3.0% | 3.1% | 3.2% |
| 6천만~7.5천만 | 3.3% | 3.4% | 3.5% |
청년 버팀목 (보증금 3억 이하 한 칸)
| 연소득 | 금리 |
|---|---|
| ~2천만 | 2.2% |
| 2천만~4천만 | 2.5% |
| 4천만~6천만 | 2.9% |
| 6천만~7.5천만 | 3.3% |
신혼부부 전용
| 연소득 | 5천만 이하 | 5천만~1억 | 1억~1.5억 | 1.5억 초과 |
|---|---|---|---|---|
| ~2천만 | 1.9% | 2.0% | 2.1% | 2.2% |
| 2천만~4천만 | 2.2% | 2.3% | 2.4% | 2.5% |
| 4천만~6천만 | 2.6% | 2.7% | 2.8% | 2.9% |
| 6천만~7.5천만 | 3.0% | 3.1% | 3.2% | 3.3% |
여기에 대출대상주택이 지방 소재면 0.2%p 인하가 붙습니다. 세 표 모두 그렇습니다. 그래서 같은 소득·같은 보증금이라도 집이 어디 있는지로 한 번 더 갈립니다.
🔴 금리 표를 옮길 때 주의할 점이 있습니다. 주택도시기금 안내 페이지의 버팀목·신혼부부 금리 표는 페이지를 열 때 값이 채워집니다. 저장된 문서에는 빈 칸입니다. 그래서 페이지를 긁어 만든 글은 금리 표가 비어 있거나 옛 숫자가 박힌 채 돌아다닙니다. 위 표는 그 값을 주는 쪽에서 직접 받아 2026-10-03 에 확인한 것입니다.
🏷️ 깎아 주는 금리
중복이 안 되는 쪽과 되는 쪽이 갈립니다.
| 종류 | 폭 | 중복 |
|---|---|---|
| 기초생활수급권자·차상위계층 | 1.0%p | 불가 |
| 한부모가구(연소득 5천만 이하) | 1.0%p | 불가 |
| 장애인·다문화·노인부양·고령자 | 0.2%p | 불가 |
| 다자녀 / 2자녀 / 1자녀 | 0.7 / 0.5 / 0.3%p | 불가 |
| 주거안정 월세대출 성실납부자 | 0.2%p | 가능 |
| 부동산 전자계약 체결 | 0.1%p | 가능 |
| 신청금액이 산정금액의 30% 이하 | 0.2%p | 가능 |
우대금리를 다 붙여도 최종금리가 연 1.0% 미만이면 연 1.0%로 적용됩니다. 우대 폭 상한은 0.5%p인데, 기초생활수급권자·차상위계층·한부모가구는 1.0%p, 다자녀가구는 0.7%p까지 열려 있습니다.
자녀 우대금리는 2025년 3월 24일 신규접수분부터 자녀 1명당 4년간, 적용기간 최대 12년 이내로 정해졌습니다. 전자계약 우대는 2026년 12월 31일 신규 접수분까지이고 최초 대출기한 1회만 적용됩니다.
신혼부부 전용 상품은 우대금리 종류가 더 적습니다. 자녀 우대와 전자계약·소액신청 우대만 적혀 있고, 기초생활수급권자·한부모·장애인 우대는 들어 있지 않습니다.
📝 신청 방법과 서류
온라인은 기금e든든(enhuf.molit.go.kr), 창구는 우리·신한·국민·농협·하나·대구·부산은행입니다. 순서는 이렇습니다.
- 대출조건 확인 — 기금포털 또는 은행 상담
- 대출신청 — 기금e든든 또는 은행 방문
- 자산심사 — 주택도시보증공사가 자산 정보를 모아 심사
- 결과 통보 — 신청 때 적은 휴대전화로 문자 발송
- 서류 제출과 추가 심사 — 은행 영업점에서 소득·담보물 심사
- 대출 승인과 실행
🔴 기금e든든으로 비대면 신청했더라도 보증은 은행 영업점에 방문해 신청해야 한다고 적혀 있습니다. 은행 창구에서 대면 신청하면 대출 신청 때 보증을 같이 넣습니다. 서류 목록은 전세자금대출 필요 서류 체크리스트에 발급처까지 정리했습니다.
❓ 자주 묻는 질문
- 세 상품을 다 고를 수 있으면 어느 쪽인가요?
- 조건이 겹치면 금리와 한도가 다르게 나옵니다. 저희는 어느 쪽이 유리한지 판정하지 않습니다. 각 글의 숫자를 본인 소득·보증금에 넣어 보시는 쪽이 정확합니다 → 버팀목 · 청년 버팀목 · 신혼부부
- 전입신고를 아직 안 했는데 기한이 지났나요?
- 기한은 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 셉니다. 전입을 안 했으면 잔금지급일이 기준일이 됩니다. 잔금일로부터 3개월이 지났는지 보세요.
- 2년 뒤에 어떻게 되나요?
- 기한연장을 신청합니다. 최초 대출금 또는 직전 연장 때 잔액의 10% 이상을 갚거나 0.2%p 가산금리를 받습니다 → 전세 재계약 때 대출 연장하는 법
- 오피스텔도 되나요?
- 주거용 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하로 대상에 들어갑니다. 청년 버팀목은 60㎡ 이하 주거용 오피스텔도 포함입니다.
- 집주인 동의가 필요한가요?
- 담보 방식에 따라 다릅니다. HUG 전세금안심대출보증은 임대인의 채권양도 통지 수령이나 승낙이 필요합니다 → 집주인이 전세대출에 동의 안 하면
- 보증금을 못 돌려받으면요?
- 대출 보증과 보증금 반환보증은 다른 상품입니다. HUG 전세금안심대출보증은 둘이 묶여 있고, HF 보증은 반환보증을 따로 들어야 합니다 → 전세보증금 반환보증 — 왜 필요한가
- 변동금리라는데 많이 오를 수 있나요?
- 국토교통부 고시가 바뀌면 기존 변동금리 이용자도 일괄 변동됩니다. 2025년 3월 24일에는 지방을 제외하고 0.2%p 일괄 인상됐습니다. 금리 방식 일반론은 고정금리와 변동금리 고르는 기준에 있습니다.
🚫 세 상품 다 안 될 때
🧷 정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 상품 | 버팀목 · 청년 버팀목 · 신혼부부 전용 |
| 소득 | 5천만원(신혼 7.5천만원) |
| 순자산 | 3.45억원(2026년도 기준) |
| 금리 | 1.9~3.5% + 지방 0.2%p 인하 |
| 대출비율 | 70%(청년·신혼 80%) |
| 신청 기한 | 잔금일·전입일 중 빠른 날부터 3개월 |
| 계약금 | 임차보증금의 5% 이상 선납 |
| 기간 | 2년, 최장 10년(자녀당 2년, 최장 20년) |
| 상환 | 일시상환 또는 혼합상환 |
| 중도상환수수료 | 없음 |
확인 근거 — 주택도시기금 버팀목전세자금 상품안내, 청년전용 버팀목전세자금 상품안내, 신혼부부전용 전세자금 대출안내, 버팀목전세자금 이용절차 및 제출서류, 공지사항 '25.3.24 기금 디딤돌, 버팀목 금리 조정 안내'(2025-03-19)와 '기금 순자산기준 변경 안내'(2025-12-15). 금리 표 숫자는 각 안내 페이지가 접속할 때 불러오는 값을 받아 확인했습니다. 모두 nhuf.molit.go.kr, 2026-10-03 확인.
🔴 조건과 금리는 국토교통부 고시로 바뀝니다. 신청 전에 공식 안내를 다시 확인하세요. 이 글은 정보 정리 글이고 어느 상품이 유리한지 판정하지 않습니다.