주택담보대출 갈아타기 — 조건과 비용

금리가 높을 때 받은 주택담보대출을 들고 "지금 갈아타면 이자가 줄어들까" 계산해 보신 적 있으신가요.

갈아타기는 기존 대출을 갚고 새 대출로 바꾸는 것입니다. 새로 빌리는 게 아니라 빚의 주인을 바꾸는 일이라, 조건이 다릅니다. 집을 사면서 받는 대출과 섞어서 보면 헛계산을 하게 됩니다.

정책대출 쪽에서 갈아타기로 쓸 수 있는 길은 보금자리론의 '상환용도' 입니다. 공사 안내에 "구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우"라고 적혀 있습니다.

🔴 그리고 디딤돌대출은 갈아타기 경로가 아닙니다. 안내에 "주택도시기금대출 및 은행재원 주택담보대출 미이용자"가 대상이라고 적혀 있습니다. 이미 주택담보대출을 쓰고 있으면 받을 수 없습니다. 그래서 "디딤돌로 갈아타기"는 성립하지 않습니다. 이 사실부터 알고 계셔야 시간을 안 버립니다.

🔴 아래 두 줄이 중요합니다. 적격대출 안내에는 요건이 전부 올라 있지만 "현재 취급이 잠정 중단된 상품입니다" 라고 적혀 있습니다. 더나은보금자리론에는 "특례보금자리론 운영 기간 중 잠정중단" 이라는 문구가 제목에 붙어 있는데, 특례보금자리론은 2024년 1월에 끝났습니다. 그래서 지금 되는지 안 되는지 판정할 근거가 없습니다. 자세한 사정은 특례보금자리론 지금도 되나에 적었습니다.

결론적으로 지금 조건을 숫자로 확인할 수 있는 갈아타기 길은 보금자리론 상환용도 하나입니다.

상환용도라고 해서 조건이 느슨해지지 않습니다. 보금자리론의 일반 요건을 그대로 다 통과해야 하고, 거기에 상환용도만의 조건이 더 붙습니다.

🔴 기존대출의 채무자와 보금자리론의 채무자가 같아야 합니다. 안내에 "기존대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주"라고 적혀 있습니다. 명의를 바꾸면서 갈아타는 것은 안 된다는 뜻입니다.

그리고 기존대출이 아무 대출이나 되는 게 아닙니다. '구입용도 또는 보전용도의 기존 주택담보대출'이어야 합니다. 신용대출이나 사업자대출을 주택담보대출로 바꾸는 것이 아닙니다.

🔴 중요한 점이 하나 더 있습니다. 상환용도는 구입용도에만 붙는 전입 의무에서 빠집니다. 전입 의무는 "구입용도"일 때 수도권·규제지역이면 6개월 내 전입하라는 조건인데, 상환용도에는 그 문장이 붙어 있지 않습니다. 이미 그 집에 사는 경우가 많으니 자연스러운 설계입니다.

비율은 어떻게 될까요. 상환용도는 LTV·DTI 차감의 미차감 예외 목록에 들어 있지 않습니다. 미차감 예외는 생애최초·전세사기피해자·실수요자(+DTI는 임차보증금 반환용도)인데, '실수요자' 정의가 "구입용도" 를 요구합니다. 그러니 상환용도로 담보주택이 규제지역에 있으면 LTV와 DTI가 각 10%p 차감되고 금리도 0.2%p 가산됩니다. 비율 이야기는 LTV·DTI·DSR 쉽게 정리에 있습니다.

갈아타기 한도는 새로 집을 살 때와 똑같이 계산됩니다. 세 값을 견주어 작은 쪽입니다.

🔴 그런데 갈아타기에서는 기존 대출 잔액보다 많이 빌릴 수 있는지가 늘 문제가 됩니다. 보금자리론 상환용도에 대해 공사 안내는 "기존 대출의 잔액 범위 내" 라는 제한을 전세사기피해자 상환용도에만 명시해 두었습니다. 일반 상환용도에 같은 제한이 붙는지는 확인하지 못했습니다. 그래서 "갈아타면서 돈을 더 빌릴 수 있다"고도, "안 된다"고도 적지 않았습니다.

참고로 지금은 취급이 멈춰 있는 더나은보금자리론에는 그 제한이 숫자로 적혀 있었습니다 — 최대 2억 원(기존대출의 대출잔액 및 중도상환수수료 범위 내). 중도상환수수료까지 빌릴 수 있게 한 설계입니다. 상품이 다르니 지금 보금자리론에 그대로 적용된다고 볼 수는 없습니다.

2026년 10월 보금자리론 금리는 이렇습니다(공시일 10월 1일).

우대금리를 최대 1.0%p 받으면 공사 보도자료 기준 최저 연 3.90%(10년)~4.20%(50년) 입니다.

🔴 내 기존 대출 금리가 이보다 낮으면 갈아탈 이유가 없습니다. 그런데 이 글은 어느 쪽이 유리한지 판정하지 않습니다. 비교에 필요한 것은 둘입니다.

두 번째를 빼고 금리만 비교하면 거의 늘 "갈아타는 게 낫다"는 답이 나옵니다. 비용이 작지 않습니다. 아래에서 봅니다.

금리가 고정이라는 점도 같이 보셔야 합니다. 보금자리론은 실행일부터 만기까지 고정금리입니다. 변동금리 대출에서 갈아타면 숫자가 올라갈 수도 있지만 더 이상 움직이지 않습니다. 반대로 금리가 내려가는 국면이라면 고정이 손해가 됩니다. 판단 기준은 고정금리와 변동금리 고르는 기준에 적었습니다.

갈아타기는 기존 대출을 중간에 갚는 일입니다. 그래서 중도상환수수료가 먼저 걸립니다.

🔴 디딤돌대출을 쓰고 계시면 2026년 12월 31일까지는 미리 갚아도 수수료가 0원입니다. 안내에 "2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 중도상환된 원금에 대해 중도상환수수료 면제"라고 적혀 있습니다. 공식은 중도상환원금 × 0.6% × (3년 − 대출경과일수) ÷ 3년 입니다.

보금자리론은 최초 실행일로부터 3년 이내에 갚은 원금에 남은 일수에 따라 0.5% 한도로 붙습니다. 다만 신청일 기준 사회적배려층 또는 다자녀가구(3자녀 이상) 우대금리 대상자, 전세사기피해자는 면제입니다.

🔴 은행이 제 돈으로 파는 주택담보대출의 중도상환수수료는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 은행이 각자 정하는 값이고, 그 공시를 모으는 기관을 이번 조사에 넣지 못했습니다. 숫자를 적지 않았습니다. 계산 방법 자체는 중도상환 수수료 계산하는 법과 주택담보대출 중도상환 수수료 계산에 있습니다.

새 대출을 받는 쪽에도 돈이 듭니다. 디딤돌 기준으로 적혀 있는 비용은 이렇습니다.

보금자리론 쪽은 아낌e를 고르면 근저당권설정등기를 전자적으로 처리해서 금리를 0.1%p 깎아 줍니다. 등기 비용 자체가 사라지는 것은 아니지만, 전자 처리를 선택하는 값이 금리로 돌아옵니다.

갈아타기를 생각하실 때 계산에 넣으실 것을 정리하면 이렇습니다.

갈아타면 새 제도의 사후 의무가 처음부터 다시 시작됩니다.

🔴 상환방식과 만기는 실행 후에 바꿀 수 없습니다. 공사 안내에 "대출실행 후에는 대출만기 및 원금상환방식 변경 불가"라고 적혀 있습니다. 갈아타는 순간 고르는 조건이 끝까지 갑니다.

그리고 갈아타면 중도상환수수료 시계가 다시 0일부터 돌아갑니다. 보금자리론으로 갈아탄 뒤 3년 안에 또 갈아타면 그때는 0.5% 한도의 수수료를 내게 됩니다. 자주 옮기는 전략은 비용에 먹힙니다.

새 대출에도 대출계약 철회권이 있습니다. 계약서류를 받은 날·계약체결일·대출실행일 중 늦은 날로부터 14일 이내입니다. 원금·이자·부대비용을 전액 반환해야 효력이 생기고, 철회하면 중도상환수수료가 면제됩니다. 자세한 것은 대출 철회권에 있습니다.

확인 근거 — 한국주택금융공사 보금자리론 (일반) 상품소개(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do)에서 상환용도의 정의·채무자 동일인 조건·LTV·DTI 차감과 예외·조기상환수수료·만기 변경 불가를, (특성별) 상품소개(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_02.do)에서 더나은보금자리론의 한도·LTV 80·DTI 70과 중단 문구를, 금리안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_04.do, 공시일 2026-10-01)에서 만기별 금리를, 적격대출 안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_03_01.do)에서 취급 잠정 중단을, 주택도시기금 내집마련디딤돌대출 안내(https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp)에서 중복대출 금지·중도상환수수료 공식과 면제 기간·고객부담비용·철회권을 확인했습니다. 전부 2026-10-03 에 직접 확인했습니다.

🔴 일반 상환용도에 '기존 대출 잔액 범위 내' 제한이 붙는지 확인하지 못했습니다. 안내에는 전세사기피해자 상환용도에만 그 문장이 있었습니다.

🔴 은행이 제 돈으로 파는 주택담보대출의 금리·중도상환수수료와 온라인 갈아타기 절차는 확인하지 못했습니다. 그 조건을 공시하는 기관을 이번 조사 범위에 넣지 못했습니다.

이 글은 제도의 조건과 비용 항목을 정리한 정보 글입니다. 어느 금융회사도 권하지 않고, 갈아타는 것이 유리한지도 판정하지 않습니다.