보금자리론 조건·한도·금리

디딤돌대출을 알아봤는데 소득이나 집값에서 걸려 돌아선 적 있으신가요.

그다음에 보는 제도가 보금자리론입니다. 한국주택금융공사가 취급하는 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출입니다. 디딤돌보다 소득 상한이 1천만 원 높고 집값 상한이 1억 원 높습니다. 대신 금리가 높습니다 — 가장 낮은 칸끼리 견주면 디딤돌 2.85%, 보금자리론 4.90%로 2.05%p 차이입니다. 금리를 더 내는 값으로 문턱을 낮춘 구조입니다.

가장 큰 차이는 고정금리라는 점입니다. 공사 안내에 "대출 실행일부터 만기까지 고정금리"라고 적혀 있습니다. 그래서 금리가 오르든 내리든 처음 받은 숫자가 끝까지 갑니다. 만기도 최장 50년까지 있습니다.

🔴 이 글에서 가장 값진 대목을 먼저 말씀드립니다. 2026년 10월 19일 신규 대출신청 건부터 신혼가구 소득 기준이 달라집니다. 부부합산 소득이 상한을 넘어도 부부 중 1인의 연소득이 7천만 원 이하면 신청할 수 있게 됩니다. 이 내용은 공사 보도자료(2026년 9월 28일)에만 있고, 상품안내 페이지에는 아직 반영돼 있지 않습니다. 안내만 보면 모르고 지나갑니다.

공사가 2026년 9월 28일에 낸 보도자료 제목은 「보금자리론, 소득기준 개선해 '결혼페널티' 없앤다」이고, 부제는 "신혼부부는 부부 중 1인 연소득 7천만원 이하면 신청 가능" 입니다.

신혼가구 범위에는 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼 예정인 경우도 들어갑니다.

🔴 그래서 지금 상품안내 페이지와 보도자료의 숫자가 서로 다릅니다. 둘 다 적습니다.

둘은 서로를 지우는 관계가 아닙니다. 보도자료 문장을 그대로 읽으면 "부부 합산 소득 기준을 초과하더라도" 1인 기준으로 볼 수 있게 한 것이니, 합산 8,500만 원 기준은 그대로 두고 길을 하나 더 낸 것으로 읽힙니다. 다만 안내 페이지가 아직 고쳐지지 않았으므로, 10월 19일 이후에 신청하실 분은 신청 화면에서 적용 여부를 다시 확인하셔야 합니다.

공사는 이 조치를 '결혼 페널티' 해소라고 불렀습니다. 각자 소득이 4,500만 원인 두 사람이 결혼하면 합산 9천만 원이 되어 기준을 넘는데, 결혼하지 않았으면 각자 신청할 수 있었던 구조를 고친다는 뜻입니다.

🔴 CB점수 271점이라는 숫자가 공시에 그대로 적혀 있습니다. 정책대출 가운데 신용 기준을 점수로 밝혀 둔 것은 드문 경우입니다. 내 점수가 어디쯤인지는 내 신용점수 확인하는 법에서 확인할 수 있습니다.

점수가 낮아도 바로 닫히지는 않습니다. 다만 CB점수 271~614점이면 LTV가 주택유형별로 10%p 차감됩니다. 점수가 한도를 깎는 구조입니다.

소득 상한은 가구 형태에 따라 올라갑니다.

주택 보유수는 디딤돌보다 넉넉합니다. 본건 담보주택을 빼고 무주택 또는 1주택이면 됩니다. 집을 바꾸는 경우라면 구입용도에 한해 기존 주택 처분 조건으로 일시적 2주택도 되고, 기존 주택은 대출실행일로부터 3년 내 처분해야 합니다.

신용정보 쪽 결격 사유도 적혀 있습니다 — 연체, 대위변제·대지급, 부도, 관련인 정보, 금융질서문란정보, 공공정보, 신용회복지원 등록정보, 대출 약정위반 정보, 용도외 유용자 정보가 남아 있으면 취급 불가입니다. 배우자에게 소득이 있으면 배우자의 신용정보도 함께 봅니다.

🔴 재외국민과 외국국적동포도 신청은 되지만, 안내에 "구입자금보증 이용이 불가하기 때문에 대출한도가 감액될 수 있음" 이라고 적혀 있습니다.

🔴 집값을 재는 방식이 까다롭습니다. 구입용도일 때 안내에 적힌 문장은 이렇습니다 — "시세정보, 감정평가액, 매매가액(낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가."

셋 중 가장 낮은 값이 6억 아래라도, 하나가 넘으면 안 됩니다. 평균이 아니라 전부가 6억 이하여야 합니다.

소유자는 채무자 또는 배우자(결혼예정자 포함)여야 합니다. 채무자와 소유자가 다르면 소유자를 담보제공자로 해서 근저당권을 설정합니다.

아파트냐 아니냐가 비율을 바꿉니다. 자세한 것은 아파트 외 빌라·오피스텔 담보대출에 있습니다.

보금자리론은 집을 살 때만 쓰는 돈이 아닙니다. 용도가 셋으로 나뉘고, 용도마다 신청할 수 있는 시점이 다릅니다.

보전용도는 아무 때나 되는 게 아니고, 다음 중 하나여야 합니다.

첫 줄이 눈에 띕니다. 세입자에게 보증금을 돌려주려고 집을 담보로 빌리는 길이 제도 안에 들어 있습니다. 이 경우만 적용되는 예외가 또 있는데 아래 LTV·DTI 대목에서 다룹니다. 자세한 조건은 전세보증금 담보대출 조건에 모았습니다.

상환용도는 기존 주택담보대출을 갚기 위한 신청입니다. 기존대출의 채무자와 보금자리론 채무자가 같아야 하고, 배우자는 동일인으로 봅니다. 갈아타기 쪽 이야기는 주택담보대출 갈아타기에 있습니다.

🔴 구입용도에는 전입 의무가 붙습니다. "담보주택이 수도권(서울특별시·인천광역시·경기도) 또는 규제지역에 소재하는 경우 대출실행 후 6개월 이내 전입 및 입증서류 제출 필수"입니다.

LTV와 DTI는 조건에 따라 깎입니다.

LTV를 깎는 사유는 셋입니다 — 담보주택이 규제지역, CB점수 271~614점 또는 MSS 기준 해당, 소득추정방법을 사용한 경우. 규제지역은 조정대상지역·투기지역·투기과열지구를 말합니다.

🔴 차감하지 않는 예외 목록이 LTV와 DTI에서 다릅니다.

마지막 줄을 보십시오. 임차보증금 반환용도는 DTI 예외에만 들어 있습니다. 소득 쪽 문턱은 낮춰 주면서 집값 쪽 문턱은 그대로 둔다는 뜻입니다.

여기서 '실수요자'는 구입용도 + 무주택 + 주택가격 6억 원 이하 + 부부합산 연소득 7천만 원 이하를 모두 충족하는 경우입니다. 넷 중 하나라도 어긋나면 이 예외를 못 씁니다. 비율 이야기는 LTV·DTI·DSR 쉽게 정리에 더 자세히 적었습니다.

보금자리론 금리는 매달 공시됩니다. 2026년 10월분 공시일은 10월 1일입니다. 신청 방식에 따라 세 가지로 갈립니다.

세 상품의 차이는 어디서 신청하고 어떻게 서류를 처리하느냐입니다.

🔴 아낌e가 0.1%p 낮은 이유가 분명히 적혀 있습니다. "대출약정 및 근저당설정등기를 전자적으로 처리하지 않는 비대면('u'방식) 금리는 0.1%p 가산." 즉 창구에 가지 않고 전자로 처리하는 값을 금리로 돌려주는 구조입니다. 50년 만기 3억 원이면 0.1%p가 결코 작은 돈이 아닙니다.

공사 보도자료(2026년 9월 28일)는 10월 금리를 동결한다고 밝혔고, "아낌e-보금자리론 기준으로 연 4.90(10년)~5.20%(50년)가 적용"된다고 적었습니다. 위 표와 맞습니다.

규칙이 세 겹입니다. 하나씩 보겠습니다.

우대 요건에는 소득 조건이 또 붙습니다. 저소득청년·신혼가구·신생아 출산가구·한부모·장애인·다문화·미분양 우대는 모두 "부부합산 연소득 7천만 원 이하" 를 함께 요구합니다. 그래서 신혼가구 소득 상한이 8,500만 원이라도, 우대금리를 받으려면 7천만 원 이하여야 합니다. 🔴 상한과 우대 요건의 숫자가 다르다는 점을 놓치기 쉽습니다.

저소득청년 우대는 부부합산 7천만 원 이하 + 신청일 기준 만 40세 미만입니다.

반대로 가산금리도 있습니다 — 신청일 기준 담보주택이 규제지역에 있으면 0.2%p 가산입니다(전세사기피해자는 미부과). 가산은 우대 상한과 별도로 계산합니다.

공사 보도자료는 우대를 최대로 받은 경우를 숫자로 적었습니다 — 최저 연 3.90%(10년)~4.20%(50년).

🔴 40년·50년은 조건이 붙습니다.

공사의 특성별 상품소개에서는 같은 내용을 "만 39세 이하 또는 신혼가구이거나 담보주택이 녹색건축물(1,2등급)인 경우 40년", "만 34세 이하 또는 신혼가구인 경우 50년"으로 적습니다. 만 40세 미만과 만 39세 이하는 같은 뜻이지만, 녹색건축물로도 40년이 열린다는 조건은 특성별 페이지에만 나옵니다.

체증식은 만 40세 미만이고 공사가 사전심사한 경우에만 되고, 만기 50년과는 같이 쓸 수 없습니다.

🔴 대출실행 후에는 만기와 원금상환방식을 바꿀 수 없습니다. 공사 안내에 그대로 적혀 있습니다. 고르는 자리에서 결정이 끝납니다. 방식별 차이는 원리금균등 vs 원금균등에 있습니다.

조기(중도)상환수수료는 최초 실행일로부터 3년 이내에 갚은 원금에 대해 남은 일수에 따라 0.5% 한도 내로 붙습니다. 면제 대상도 적혀 있습니다 — 신청일 기준 사회적배려층 또는 다자녀가구(3자녀 이상) 우대금리 적용 대상자, 전세사기피해자 입니다. 계산은 주택담보대출 중도상환 수수료 계산에 모았습니다.

보금자리론은 대출실행일로부터 매 1년을 검증 기준일로 잡고 주택 보유수를 다시 봅니다.

🔴 처분 사실을 기한 내에 입증하지 못하면 기한의 이익이 상실되어 즉시 채무 전액을 변제해야 하고, 미처분 사실 확인일로부터 향후 3년간 보금자리론 신규 이용이 제한됩니다. 돈을 토해내는 것에서 끝나지 않고 제도 자체가 3년간 닫힙니다.

유한책임 보금자리론이라는 선택지도 있습니다. 대출 상환 책임을 담보주택으로 한정해서, 못 갚아도 집 말고 다른 재산으로 추가 상환을 요구하지 않는 구조입니다. 아파트는 단지 규모·경과년수·가구수 증가율·구입가격 적정성을 심사하고, 기타주택(연립·다세대·단독)은 심사를 생략합니다.

확인 근거 — 한국주택금융공사 보금자리론 (일반) 상품소개(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do)에서 신청대상·CB점수·집값 판정 방법·용도 셋·LTV·DTI 차감과 예외·한도·만기·상환·조기상환수수료·주택보유수 검증을, (특성별) 상품소개(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_02.do)에서 초장기·생애최초·유한책임·전세사기피해자·미분양 전용 상품 조건을, 금리안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_04.do, 공시일 2026-10-01)에서 만기별 금리표와 우대·가산 요건을, 보도자료 「주택금융공사, 10월 보금자리론 금리 동결」(2026-09-28)에서 금리 범위를, 보도자료 「보금자리론, 소득기준 개선해 '결혼페널티' 없앤다」(2026-09-28, https://www.hf.go.kr/ko/sub05/sub05_04_05.do?mode=view&articleNo=600594)에서 1인 소득 기준과 적용일을 확인했습니다. 전부 2026-10-03 에 직접 확인했습니다.

🔴 상품안내 페이지와 보도자료의 신혼가구 소득 기준이 다릅니다. 안내는 부부합산 8,500만 원, 보도자료는 부부 중 1인 7천만 원(2026년 10월 19일 신청분부터)입니다. 둘 다 적었고 어느 쪽이 언제 것인지 밝혔습니다.

🔴 조기상환수수료가 "남은 일수에 따라" 계산된다고만 적혀 있어 정확한 산식은 확인하지 못했습니다. 그래서 금액 예시를 적지 않았습니다.

이 글은 제도의 조건과 숫자를 정리한 정보 글입니다. 어느 은행도 권하지 않고, 어느 상품이 유리한지도 판정하지 않습니다.