담보대출 총정리 — 집·예금·보험으로 빌리는 법

신용대출 한도가 생각보다 적게 나와서 "집이 있으면 더 나오나" 하고 알아본 적 있으신가요.

담보대출은 갚지 못할 때 대신 가져갈 물건을 미리 정해 두는 대출입니다. 떼일 위험이 줄어드니 같은 사람이라도 한도가 더 나오고 금리가 더 낮습니다. 대신 물건을 잃을 수 있다는 조건이 붙습니다. 집을 담보로 넣으면 은행이 그 집에 제1순위 근저당권을 설정합니다.

담보가 되는 물건은 집·예금·보험·주식·자동차로 갈립니다. 이 글은 그 가운데 소관 기관에서 숫자를 직접 확인할 수 있었던 집 쪽을 자세히 정리하고, 나머지는 구조만 적고 숫자는 비워 뒀습니다. 확인하지 못한 숫자를 적지 않는 것이 이 글의 원칙입니다.

2026년에 달라진 것이 둘 있습니다. 디딤돌대출 한도는 2025년 6월 28일부터 체결되는 매매계약분부터 줄었고, 보금자리론 신혼가구 소득 기준은 2026년 10월 19일 신규 신청분부터 바뀝니다. 둘 다 아래에서 다룹니다.

자동차 담보는 자동차담보대출 — 차 타면서 빌리기에서 따로 다룹니다. 차를 담보로 잡히면서 계속 타는 구조라 이 글보다 그쪽이 자세합니다.

왜 마지막 세 줄이 비어 있는지는 밝혀 두겠습니다. 주택 쪽은 주택도시기금(국토교통부)과 한국주택금융공사라는 소관 기관이 있고, 두 곳이 조건·한도·금리를 공시합니다. 반면 예금·보험·주식 담보는 금융회사가 각자 정합니다. 공시를 모으는 곳이 따로 있는데, 이 글을 쓸 때 그 기관들을 조회 대상으로 삼지 못했습니다. 그래서 숫자를 적지 않았습니다.

🔴 남의 블로그에 적힌 "예금담보대출 금리는 예금금리 + 1.25%" 같은 숫자를 옮겨 적지 않았습니다. 어느 금융회사 것인지, 언제 것인지 알 수 없는 숫자를 보태는 건 도움이 아니라 소음입니다.

집을 담보로 넣는 길은 크게 셋입니다. 정책대출 둘과 은행이 파는 주택담보대출입니다. 정책대출 둘은 소득·집값 상한이 있고 그 대신 금리가 낮습니다.

가장 낮은 칸끼리 견주면 2.05%p가 벌어집니다(디딤돌 2.85% vs 보금자리론 4.90%). 디딤돌 금리가 가장 높은 칸(4.15%)과 보금자리론 가장 낮은 칸(4.90%)을 견주어도 0.75%p 차이입니다. 디딤돌이 더 낮은 쪽인데, 그만큼 조건이 좁습니다. 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 집값 상한도 1억 원 낮습니다.

세 번째가 적격대출입니다. 집값 9억 원 이하에 소득 제한이 없어서 두 제도에서 걸린 사람이 보던 길이었습니다. 🔴 그런데 공사 안내 페이지에 「현재 취급이 잠정 중단된 상품입니다」 라고 적혀 있습니다. 상품 요건은 그대로 올려 둔 채 중단 문구만 한 줄 붙어 있어서, 요건만 보고 "되는구나" 하고 넘어가기 쉽습니다.

네 번째 길인 은행 자체 주택담보대출은 조건을 은행이 정합니다. 그래서 이 글에서 숫자로 적을 수 있는 게 없습니다. 자세한 비교는 주택담보대출 조건·한도·금리 총정리에 모았습니다.

집을 담보로 빌릴 때 한도는 하나의 숫자가 아닙니다. 주택도시기금 디딤돌대출 안내가 적어 둔 방식은 이렇습니다 — 다음 중 작은 금액으로 산정.

세 번째 줄이 사람들이 가장 많이 놓치는 대목입니다. 담보로 넣는 집에 이미 걸린 빚(선순위채권)이나 세입자 보증금이 있으면 그만큼 빠집니다. 집값에 비율만 곱해서 "이만큼 나오겠네" 하고 계산하면 틀립니다.

평가액 4억 원짜리 집에 LTV 70%를 적용하면 2.8억 원이지만, 세입자 보증금 1억 원이 있으면 1.8억 원이 됩니다. 여기에 호당 한도 2억 원을 또 견주어 작은 쪽을 씁니다.

집값은 내가 생각하는 시세가 아니라 정해진 순서로 평가합니다. 디딤돌대출은 가격정보 → 국토교통부 공시가격 → 분양가액 → 감정가액 순서입니다. 비율이 무엇이고 왜 집값과 소득을 둘 다 보는지는 LTV·DTI·DSR 쉽게 정리에 따로 적었습니다.

디딤돌대출 금리를 검색하면 숫자가 비어 있거나 몇 년 전 숫자인 글이 많습니다. 이유를 찾았습니다.

🔴 주택도시기금 안내 페이지의 금리 표는 HTML 안에 빈 칸으로 들어 있습니다. 소득 구간 네 줄 × 만기 네 칸, 모두 16칸이 비어 있고, 페이지에 접속하는 순간 따로 값을 받아와 채웁니다. 그래서 화면을 그대로 긁어 오면 표가 빈 채로 복사됩니다.

저희는 그 값을 채우는 경로로 직접 받아 왔습니다. 2026-10-03 기준입니다.

🔴 그리고 한 칸이 기관마다 다릅니다. 같은 디딤돌대출 금리를 한국주택금융공사도 공시하는데(공시일 2026년 10월 1일), 4천만~7천만 원 구간의 30년 칸이 주택도시기금은 3.80%, 주택금융공사는 3.85% 입니다. 나머지 15칸은 똑같습니다. 어느 쪽이 맞는지는 저희가 판정할 수 없어 둘 다 적습니다. 자세한 내용은 디딤돌대출 조건·한도·금리에 있습니다.

보금자리론 금리는 매달 공시됩니다. 2026년 10월분은 아낌e 기준 연 4.90%(10년)~5.20%(50년) 이고, 우대금리를 최대 1.0%p 받으면 최저 연 3.90%~4.20%입니다.

구조만 적겠습니다. 구조는 바뀌지 않고, 숫자만 금융회사마다 다릅니다.

🔴 위에서 자동차를 뺀 세 줄에는 비율도 금리도 적지 않았습니다. 이 글에서 조회한 곳은 한국주택금융공사·주택도시기금·국토교통부이고, 세 상품의 공시를 모으는 기관은 그 안에 없었습니다. 숫자가 필요하시면 본인이 거래하는 금융회사의 상품설명서를 직접 보시는 편이 정확합니다.

반대매매는 특히 조심할 대목입니다. 집은 값이 떨어져도 은행이 바로 팔지 않지만, 주식 담보는 담보 비율이 기준 아래로 내려가면 통보 후 매도되는 구조입니다. 이 차이를 모르고 "담보대출은 다 비슷하겠지" 하고 접근하면 손해가 큽니다.

확인 근거 — 주택도시기금 내집마련디딤돌대출 안내(한도 산식·담보평가 순서·실거주의무)와 금리 자료, 한국주택금융공사 보금자리론 상품소개·금리안내(소득·집값·CB점수·우대금리), 같은 공사 적격대출 안내(취급 잠정 중단). 전부 2026-10-03 에 직접 확인했습니다. 주소는 각 글의 「확인 근거」 줄에 적었습니다.

🔴 예금·보험·주식 담보의 금리·한도 비율은 확인하지 못해 비워 뒀습니다. 추측으로 채우지 않았습니다.

이 글은 제도의 조건과 숫자를 정리한 정보 글입니다. 어느 금융회사도 권하지 않고, 어느 상품이 유리한지도 판정하지 않습니다. 집값 전망도 다루지 않습니다.