보증금 담보로 빌릴 수 있나
전세보증금은 반환채권 양도·보증·질권설정으로 담보가 됩니다. 주택도시기금에는 보증금을 담보로 생활비를 빌려주는 상품이 없고, 채권양도는 협약기관 소유 주택만 가능합니다. 2026-10-03 확인 기준.
전세보증금으로 1억 5천을 묶어 두었는데 당장 쓸 돈이 없습니다. 그 보증금을 담보로 빌릴 수 있나요.
질문을 두 갈래로 갈라야 답이 나옵니다.
① 보증금을 마련할 때 보증금을 담보로 쓰는 것 — 됩니다. 전세대출의 담보 방식이 바로 그것입니다. 내 보증금 반환채권을 은행에 넘기거나 보증기관이 보증을 서는 구조입니다.
② 이미 넣은 보증금을 담보로 생활비를 빌리는 것 — 🔴 주택도시기금에는 그런 상품이 없습니다. 2026-10-03 현재 개인상품 전체보기에 있는 전월세 관련 상품은 모두 보증금·월세를 마련하는 용도입니다.
이 글은 보증금이 담보로 쓰이는 방식과 그 제약을 공식 안내로 정리합니다.
📌 보증금이 담보가 되는 세 가지 방식
주택도시기금 전세자금대출의 담보취득은 "아래 중 하나 선택"으로 세 가지가 적혀 있습니다.
| 방식 | 보증금을 어떻게 쓰나 |
|---|---|
| HF 전세대출보증 | 공사가 대출 원리금을 보증 |
| HUG 전세금안심대출보증 | 반환보증 + 대출보증을 묶음 |
| 채권양도협약기관 반환채권양도 | 보증금 반환채권을 은행에 양도 |
세 번째가 보증금 자체를 직접 담보로 쓰는 방식입니다. 앞의 둘은 보증기관이 끼어들어 보증을 서는 구조입니다.
💰 반환채권양도 — 보증금을 직접 넘기는 방식
안내의 설명입니다. "임차인의 보증금 반환채권을 금융기관에 양도하는 방식으로 공사와 협약된 기관의 경우에만 담보 인정 가능"
🔴 협약된 기관 소유의 주택만 됩니다. 개인 집주인 물건에는 쓸 수 없습니다. 협약기관 목록입니다(안내에 '2022.12 기준'으로 적혀 있습니다).
- LH, SH, 경기도시공사, 부산도시공사, 전북개발공사
- 공공임대리츠 1~16호
- 국민행복주택리츠 1~2호
- 청년희망리츠
한도 계산이 다른 두 방식과 다릅니다. 보증 규정이 아니라 소득으로 계산합니다.
연간인정소득 − 본인 부채금액의 25% − 기존 기금 전세대출 잔액
| 연간소득 | 연간인정소득 |
|---|---|
| 무소득(1,500만원 이하 포함) | 4,500만원 |
| 1,500만~2,000만원 | 연간소득 × 3.5 |
| 2,000만원 초과 | 연간소득 × 4.0 |
🔴 무소득자도 4,500만원으로 잡아 줍니다. 소득이 없어도 한도가 0이 되지 않는 구조입니다. 다만 1년 미만 재직자는 한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있습니다.
제약이 둘 있습니다.
- 부산·대구은행에서 신청하면 채권양도 방식 신청 불가
- 쉐어하우스(협약기관 소유 주택)에 입주하면 이 방식만 가능
신청할 때 대출추천서가 필요합니다. 쉐어하우스 입주자는 추천서에 '쉐어하우스 입주자'임이 명기돼 있어야 합니다. → 전세자금대출 필요 서류 체크리스트
⚠️ 보증금에 이미 권리가 걸려 있으면
보증금을 담보로 한 번 쓰면 다른 데 또 쓸 수 없습니다. 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 조건에 그 제약이 적혀 있습니다.
"질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것"
🔴 즉 보증금 반환채권을 이미 넘겼거나 질권이 설정돼 있으면 반환보증에 가입할 수 없습니다. 다만 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출을 받은 경우에는 가입이 가능하다는 예외가 있습니다. 대출받은 은행에 확인하라고 안내가 말합니다.
반대쪽에도 조건이 있습니다. 반환보증 가입 조건에 "전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것" 이 들어 있습니다. 계약서에 그런 특약이 있으면 보증금을 담보로 쓰는 길 자체가 막힙니다.
그리고 전세권이 설정돼 있으면 말소하거나 공사로 이전해야 합니다.
🔴 계약서에 '담보·양도 금지' 특약이 있는지는 계약 전에 보셔야 합니다. 도장을 찍은 뒤에는 바꾸기 어렵습니다.
🚫 기금에 '보증금 담보 생활비 대출'은 없습니다
2026-10-03 에 주택도시기금 개인상품 전체보기를 확인했습니다. 전월세 관련 상품은 이렇습니다.
- 버팀목전세자금 — 전세보증금 마련
- 청년전용 버팀목전세자금 — 전세보증금 마련
- 신혼부부전용 전세자금 — 전세보증금 마련
- 신생아 특례 버팀목대출 — 전세보증금 마련
- 주거안정월세대출 — 월세 마련
- 청년전용 보증부월세대출 — 보증금과 월세 마련
- 갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금
- 주거취약계층 이주지원 버팀목전세자금
- 전세피해 임차인 버팀목전세자금
- 전세피해임차인대상 버팀목전세대출대환
- 전세사기피해자 최우선변제금 버팀목 전세자금 대출
전부 보증금·월세를 마련하거나, 피해를 수습하거나, 기존 대출을 대환하는 용도입니다. 이미 넣은 보증금을 담보로 생활비를 빌려주는 상품은 없습니다.
🔴 은행 자체 상품으로 '전세보증금 담보대출'이 있는지는 이 글의 확인 범위를 넘습니다. 은행마다 다르고 저희가 1차 출처로 확인할 수 없습니다. 담보대출 일반론은 전세보증금 담보대출 조건에서 다룹니다.
보증금을 늘릴 때 더 빌리는 길은 추가대출입니다. 직전 대출받은 날부터 1년 이상 경과하고 보증금이 증액된 경우에 한합니다. → 전세 재계약 때 대출 연장하는 법
📝 보증금이 담보로서 얼마나 인정되나
보증금 전액이 담보가 되는 게 아닙니다. 두 가지로 깎입니다.
① 대출비율
| 상품 | 신규계약 |
|---|---|
| 버팀목(일반가구) | 전세금액의 70% |
| 버팀목(신혼·2자녀 이상) | 전세금액의 80% |
| 청년 버팀목 | 전세금액의 80% |
| 신혼부부 전용 | 전세금액의 80% |
② 보증한도 — HUG 전세금안심대출보증 기준입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 보증비율 | 수도권·규제지역 80%, 그 외 90% |
| 주택별 한도 | 수도권 4억, 그 외 3.2억 |
| 신혼·청년 한도 | 수도권 4.5억, 그 외 3.6억 |
| 전세보증금 대비 | 80%(신혼·청년 90%) |
🔴 1주택자는 2억원을 초과할 수 없습니다(보증신청인과 배우자 포함). 그리고 2주택자는 대출보증 취급이 불가합니다.
보증금에서 월세를 빼는 계산도 있습니다. 보증부 월세계약(전세보증금이 있는 월세계약)이면 보증기간 전체에 해당하는 월세 합계액을 차감합니다.
🔍 확인할 것
- 질문이 '마련'인지 '이미 넣은 보증금 활용'인지
- 기금에는 보증금 담보 생활비 대출이 없다는 점
- 채권양도 방식은 협약기관 소유 주택만 가능하다는 점
- 부산·대구은행에서는 채권양도 방식을 쓸 수 없다는 점
- 계약서에 담보·양도 금지 특약이 있는지(계약 전에 확인)
- 전세권이 설정돼 있으면 말소나 이전이 필요하다는 점
- 이미 질권설정이나 채권양도가 된 전세대출이 있으면 반환보증 가입이 막힌다는 점
- 1주택자는 보증한도가 2억원을 넘지 못한다는 점
- 이 글은 2026-10-03 에 확인한 내용입니다. 조건은 바뀝니다
❓ 자주 묻는 질문
- 이미 전세로 들어가 있는데 보증금을 담보로 생활비를 빌릴 수 있나요?
- 주택도시기금 개인상품 목록에 그런 용도의 상품은 없습니다. 은행 자체 상품은 이 글의 확인 범위를 넘습니다 → 전세보증금 담보대출 조건
- 채권양도가 뭔가요?
- 임차인의 보증금 반환채권을 금융기관에 양도하는 방식입니다. 공사와 협약된 기관 소유 주택만 담보로 인정됩니다.
- 개인 집주인 집인데 채권양도를 쓸 수 있나요?
- 협약기관 소유 주택만 가능하다고 적혀 있습니다. 개인 소유면 HF 보증이나 HUG 보증 방식을 봐야 합니다 → 집주인이 전세대출에 동의 안 하면
- 소득이 없으면 한도가 0인가요?
- 채권양도 방식에서는 무소득자도 연간인정소득 4,500만원으로 잡습니다. 다만 1년 미만 재직자는 한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있습니다.
- 전세대출을 받으면 반환보증에 못 드나요?
- 질권설정이나 채권양도 통지된 전세대출을 받았으면 반환보증 가입이 안 됩니다. SGI서울보증 보증부 전세대출이나 신용대출은 예외입니다 → 전세보증금 반환보증 — 왜 필요한가
- 계약서 특약을 봐야 하나요?
- 반환보증 조건에 '전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것'이 들어 있습니다. 계약 전에 확인하셔야 합니다.
- 보증금을 올려야 하는데 더 빌릴 수 있나요?
- 추가대출이 있습니다. 직전 대출받은 날부터 1년 이상 경과하고 보증금이 증액된 경우입니다. HUG 보증서를 담보로 썼으면 추가대출이 안 됩니다.
🧷 해당이 안 될 때
📊 정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 보증금 마련 담보 | HF 보증 · HUG 보증 · 채권양도 |
| 채권양도 조건 | 협약기관 소유 주택만 |
| 채권양도 한도 | 연간인정소득 기준 계산 |
| 무소득 인정소득 | 4,500만원 |
| 채권양도 제약 | 부산·대구은행 신청 불가 |
| 필요 서류 | 대출추천서 |
| 반환보증 제약 | 질권설정·채권양도된 대출 있으면 불가 |
| 계약서 조건 | 담보·양도 금지 특약이 없을 것 |
| 전세권 | 말소 또는 공사로 이전 |
| 대출비율 | 70%(청년·신혼 80%) |
| HUG 보증비율 | 수도권·규제 80%, 그 외 90% |
| 1주택자 | 보증한도 2억원 초과 불가 |
| 기금 생활비 대출 | 없음 |
확인 근거 — 주택도시기금 개인상품 전체보기(전월세 상품 목록과 용도), 버팀목전세자금 상품안내(담보취득 세 가지·채권양도협약기관 목록·연간인정소득 표·대출비율), 청년전용 버팀목전세자금 상품안내(쉐어하우스·부산·대구은행 제약), 버팀목전세자금 추가대출 안내, 버팀목전세자금 이용절차 및 제출서류(대출추천서), 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요(질권설정·채권양도 제약·특약 조건·전세권), 전세금안심대출보증 상품개요(보증비율·보증한도·1주택자 2억 제한·2주택자 불가). nhuf.molit.go.kr 과 www.khug.or.kr, 2026-10-03 확인.
🔴 은행 자체 재원의 전세보증금 담보대출은 이 글에서 다루지 않았습니다. 1차 출처로 확인할 수 있는 범위를 넘습니다. 이 글은 조건을 정리한 정보 글이고 은행이나 중개업소를 연결하지 않습니다.