전세보증금 담보대출 조건

"전세보증금 담보대출"을 검색하면 두 가지 전혀 다른 이야기가 섞여 나옵니다. 그래서 찾던 답이 안 나옵니다.

보증금과 담보대출이 만나는 자리는 두 군데입니다.

둘은 담보가 되는 물건이 다릅니다. 세입자 쪽은 보증금을 받을 권리(채권) 가 담보이고, 집주인 쪽은 집(부동산) 이 담보입니다. 채권은 근저당권을 설정할 수 없어서 질권 설정이나 채권양도 같은 다른 방식을 씁니다.

이 글은 집주인 쪽을 다룹니다. 담보대출 묶음에 속하는 쪽이기 때문입니다. 세입자 쪽은 보증금 담보로 빌릴 수 있나에 따로 정리돼 있습니다. 그쪽을 찾으셨다면 그 글로 가시는 게 빠릅니다.

🔴 집주인 쪽에는 정책대출 안에 전용 경로가 있습니다. 보금자리론의 '임차보증금 반환용도'입니다. 그리고 이 용도만 받는 비율 예외가 하나 있는데, 그게 LTV가 아니라 DTI에만 붙어 있습니다. 그 비대칭이 이 글의 핵심입니다.

한국주택금융공사 보금자리론은 자금용도를 셋으로 나눕니다.

보전용도는 아무 때나 되는 게 아니고, 다음 중 하나여야 합니다.

첫 줄이 보증금을 돌려주기 위한 경로입니다. 세입자가 나가는데 다음 세입자를 못 구해서 보증금을 돌려줄 현금이 없을 때, 집을 담보로 넣어 그 돈을 마련하는 길입니다.

🔴 부부간 임대차계약은 제외라는 단서가 붙어 있습니다. 배우자와 임대차계약을 써 두고 그 보증금 반환 명목으로 빌리는 길을 막아 둔 것입니다.

신청할 수 있는 시점에도 조건이 있습니다.

집을 산 지 3개월이 지나야 보전용도로 신청할 수 있습니다. 3개월 이내라면 구입용도로 가는 구간입니다. 그리고 등기일로부터 30년이 지난 집은 보전용도로도 안 됩니다.

🔴 이 글에서 가장 값진 발견입니다. 보금자리론 안내의 LTV와 DTI 조항을 나란히 놓으면, 차감하지 않는 예외 목록이 다릅니다.

안내 원문을 그대로 옮기면 이렇습니다.

DTI 쪽 — "최대 60% 다만, 담보주택 소재지가 규제지역인 경우 10%p 차감하여 적용(조정지역일지라도 실수요자 요건에 해당되거나 임차보증금 반환용도인 경우에는 차감 적용하지 않음)."

LTV 쪽 — "담보주택 소재지가 규제지역이더라도 생애최초, 전세사기피해자, 실수요자인 경우 미차감." 임차보증금 반환용도가 없습니다.

무슨 뜻일까요. 규제지역에 있는 집으로 보증금을 돌려주려 빌리는 경우를 표로 보겠습니다. 평가액 4억 원 아파트입니다.

소득 쪽 문턱은 낮춰 주고, 집값 쪽 문턱은 그대로 둡니다. 보증금을 돌려주는 일은 내 선택이 아니라 계약 만료로 닥치는 일이니 소득 요건을 풀어 주지만, 담보로 잡을 수 있는 금액 자체는 늘려 주지 않는 설계로 읽힙니다.

🔴 그런데 바로 이 지점에서 한도가 또 줄어듭니다. 한도 산식에 임대보증금이 차감 항목으로 들어 있기 때문입니다. 디딤돌 쪽 산식을 보면 "(담보주택 평가액 × LTV) − 선순위채권 − 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금"입니다.

보증금을 돌려주려고 빌리는데 아직 돌려주지 않은 보증금이 한도에서 빠지는 구조라면 계산이 꼬입니다. 🔴 실행 시점에 보증금을 동시 반환하는 경우 이 차감이 어떻게 처리되는지는 안내에서 확인하지 못했습니다. 그래서 금액 예시를 계산하지 않았습니다. 창구에서 반드시 확인하실 대목입니다.

비율 전체 지도는 LTV·DTI·DSR 쉽게 정리에 있습니다.

임차보증금 반환용도라고 해서 보금자리론의 기본 요건이 느슨해지지 않습니다. 전부 그대로 통과해야 합니다.

🔴 집값 6억 원 상한이 가장 크게 걸립니다. 전세를 놓은 집이 6억 원을 넘으면 보금자리론 자체가 닫힙니다. 그리고 구입용도일 때처럼 시세정보·감정평가액·매매가액 중 어느 하나라도 6억 원을 넘으면 안 됩니다.

주택 보유수도 걸립니다. 전세를 놓은 집에 내가 살고 있지 않다면 다른 집이 있을 가능성이 높습니다. "담보주택 제외 무주택 또는 1주택"이니 담보 넣는 집 말고 집이 두 채 더 있으면 안 됩니다.

LTV는 주택 종류로 갈립니다.

전세를 놓은 집이 빌라나 단독이면 65%에서 시작합니다. 자세한 것은 아파트 외 빌라·오피스텔 담보대출에 있습니다.

🔴 디딤돌대출로는 이 길이 없습니다. 디딤돌은 '주택매매계약을 체결한 자'가 대상이고 세대원 전원 무주택을 요구합니다. 이미 집을 가지고 세를 놓은 상황과는 맞지 않습니다.

찾으시던 쪽이 세입자 쪽일 수 있으니, 구조 차이만 짚고 넘기겠습니다.

공사 용어사전은 '임차보증금 반환채권 양도' 를 이렇게 적습니다 — "임차인이 임대인에게 임대차보증금을 돌려받을 권리를 공사에 넘기는 것으로 이행 청구를 위한 필수 절차."

'임차권등기명령' 도 함께 적혀 있습니다 — "「주택임대차보호법」에 따라 임대차계약이 종료된 후 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 경우 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위하여 법원의 집행명령에 따라 이루어지는 등기로, 이행청구를 위한 필수 절차. 계약 만료 다음 날부터 신청 가능."

🔴 이 두 용어는 '보증금을 담보로 빌리는' 제도가 아니라 '보증금을 못 받았을 때 받아내는' 절차입니다. 성격이 다릅니다. 보증금이 담보가 되는 세 가지 방식과 기금에 그런 상품이 있는지는 보증금 담보로 빌릴 수 있나에 정리돼 있습니다.

돌려받지 못할 상황을 미리 막는 쪽이라면 전세보증금 반환보증을, 보증금을 마련하는 쪽이라면 전세자금대출 조건·한도·금리 총정리를 보시면 됩니다.

보전용도도 보금자리론의 구조를 그대로 씁니다.

🔴 구입용도에 붙는 전입 의무는 보전용도에 적용되지 않습니다. 전입 의무는 "구입용도"일 때 수도권·규제지역이면 6개월 내 전입하라는 조건입니다. 세를 놓은 집에 들어가 살라는 요구가 아니니 자연스럽습니다.

🔴 대신 생애최초 혜택은 못 씁니다. 생애최초 보금자리론은 "구입용도로만 가능"이라고 적혀 있습니다. 보전용도에는 LTV 80%도, 한도 4.2억 원도 적용되지 않습니다.

규제지역이면 금리에 0.2%p 가산이 붙습니다. 우대금리는 최대 1.0%p까지 쌓을 수 있는데, 저소득청년·신혼가구·사회적배려층 같은 항목은 대부분 "부부합산 연소득 7천만 원 이하"를 함께 요구합니다. 전체 금리 구조는 보금자리론 조건·한도·금리에 있습니다.

받은 뒤에도 매년 주택 보유수를 검증합니다. 대출실행일로부터 매 1년이 기준일이고, 추가 주택이 있으면 6개월(분양권·상속은 3년) 안에 처분해 입증해야 합니다. 못 하면 기한이익 상실에 3년간 신규 이용 제한이 따릅니다.

확인 근거 — 한국주택금융공사 보금자리론 (일반) 상품소개(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do)에서 보전용도의 세 가지 사유와 임차보증금 반환용도·신청 시점(3개월 경과~30년)·LTV와 DTI 차감의 예외 목록 차이·집값·소득·CB점수·주택보유수·전입 의무가 구입용도에만 붙는 점을, (특성별) 상품소개(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_02.do)에서 생애최초 보금자리론이 구입용도로만 가능한 점을, 금리안내(https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_04.do, 공시일 2026-10-01)에서 금리와 가산 요건을, 같은 공사 용어사전에서 임차보증금 반환채권 양도와 임차권등기명령의 뜻을, 주택도시기금 내집마련디딤돌대출 안내(https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030101.jsp)에서 한도 산식의 임대보증금 차감과 매매계약 체결 요건을 확인했습니다. 전부 2026-10-03 에 직접 확인했습니다.

🔴 한도 산식의 임대보증금 차감이 '동시 반환'하는 경우 어떻게 처리되는지 확인하지 못했습니다. 보증금을 돌려주려 빌리는데 그 보증금이 한도에서 빠지면 계산이 꼬이는 자리인데, 안내에 설명이 없었습니다. 그래서 금액 예시를 계산하지 않았습니다.

🔴 세입자 쪽에서 실제로 보증금을 담보로 생활자금을 빌려주는 상품이 있는지는 이 글의 범위 밖입니다. 같은 묶음의 다른 글에서 다룹니다.

이 글은 제도의 조건과 숫자를 정리한 정보 글입니다. 어느 금융회사도 권하지 않고, 어느 상품이 유리한지도 판정하지 않습니다.