전세 재계약 때 대출 연장하는 법
기금 전세자금대출 기한연장의 요건과 가산금리. 10% 이상 상환하지 않으면 0.2%p 가산, 1년 이하 계약은 0.1%p. 연장 때 금리를 다시 판정하고 소득이 넘으면 0.3% 가산. 2026-10-03 확인 기준.
2년 전에 받은 전세대출이 곧 만기입니다. 같은 집에 더 살기로 했는데, 대출은 자동으로 연장되나요.
자동이 아닙니다. 기한연장을 신청해야 하고, 신청하면 금리를 다시 판정합니다. 그리고 원금을 조금 갚지 않으면 가산금리가 붙습니다. 2년 전 조건이 그대로 이어지는 게 아니라는 뜻입니다.
기금 전세자금대출은 2년 이내로 나가고 연장해서 최장 10년까지 씁니다. 10년을 다 쓴 뒤에는 연장 시점 기준으로 미성년 자녀 1명당 2년이 더 붙어 최장 20년입니다.
바뀐 점도 있습니다. 2025년 3월 24일부로 금리가 일괄 조정돼, 변동금리를 쓰고 있던 기존 고객도 금리가 같이 움직였습니다. 아래는 2026-10-03 에 확인한 내용입니다.
📌 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 자동 연장 | 안 됩니다 |
| 최장 기간 | 10년(자녀당 2년, 최장 20년) |
| 금리 | 연장 때마다 재판정 |
| 원금 상환 | 10% 이상 또는 가산금리 |
| 가산금리 | 0.2%p(1년 이하 계약 0.1%p) |
| 소득 초과 시 | 최고금리 + 0.3% 가산 |
| 상환방법 | 변경 가능 |
✅ 연장 대상 요건 — 세 가지
처음 받을 때보다 요건이 적습니다.
- 계약 — 주택임대차계약을 체결하고 해당 주택에 전입·거주하고 있을 것
- 세대주 — 대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주
- 무주택 — 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택
신규 때 있던 소득 상한·순자산 기준·계약금 5% 조항은 연장 대상 요건에 적혀 있지 않습니다. 대신 소득은 금리 판정에 들어갑니다(아래).
'세대주' 정의는 신규와 같습니다. 주민등록상 배우자·직계존속·직계비속으로 이루어진 세대의 세대주이고, 🔴 형제·자매는 세대원에 들어가지 않습니다.
💰 10% 이상 갚지 않으면 가산금리
유의사항에 적힌 핵심 조항입니다.
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 10% 이상 상환 | 가산금리 없음 |
| 10% 미만 상환 | 0.2%p 가산 |
| 계약·대출기간 1년 이하 | 0.1%p 가산 |
기준이 되는 금액은 "최초 취급된 대출금 또는 직전 연장 시 잔액" 의 10%입니다. 그 10% 이상을 갚거나, 안 갚으면 0.2%p를 더 냅니다.
🔴 분할상환으로 이미 10% 이상이 갚아졌다면 적용하지 않습니다. 혼합상환을 고르셨던 분은 이 조항을 비껴갈 수 있습니다.
갱신 임대차계약기간 또는 대출기간이 1년 이하(전세자금안심대출보증의 경우 1년 1개월 이하)면 가산금리가 0.1%p로 줄어듭니다.
그리고 기한연장 때 임차보증금이 대출금보다 적으면 새 임차보증금 이내로 대출금을 일부 상환 처리합니다. 보증금을 내려 재계약하는 경우입니다.
📉 금리 재판정 — 세 갈래
① 금리 재판정
연장할 때마다 새 임차보증금과 소득을 기준으로 금리를 다시 판정합니다. 2년 전 금리가 아니라 지금 조건으로 다시 칸을 찾습니다.
🔴 소득기준을 초과하면 해당 임차보증금 기준의 최고금리에서 0.3% 가산금리를 적용합니다. 2년 사이 연봉이 올라 소득 상한을 넘겼다면 여기에 걸립니다. 거절이 아니라 가산금리로 처리된다는 점이 중요합니다.
② 적용 중인 우대금리 재판정
아래 우대금리를 받고 있던 계좌는 신규 때 조건과 같은지 확인하고, 조건이 바뀐 세대는 우대금리 적용을 중단합니다.
- 연소득 4천만원 이하 기초생활수급권자·차상위계층
- 연소득 5천만원 이하 한부모가구
- 장애인·노인부양·고령자가구
③ 우대금리 추가 적용
반대 방향도 열려 있습니다. 대출기간 중 또는 기한연장 시 아래에 해당하게 되면 우대를 새로 받을 수 있습니다.
| 대상 | 폭 |
|---|---|
| 기초생활수급권자·차상위계층(소득 4천만 이하) | 1.0%p |
| 한부모가구(소득 5천만 이하) | 1.0%p |
| 장애인·다문화 | 0.2%p |
| 다자녀 / 2자녀 / 1자녀 | 자녀수에 따라 |
🔴 자녀수 증가에 따른 우대금리는 계좌취급일과 자녀수 증가일에 따라 금리가 다르게 적용된다고 적혀 있습니다. 2025년 3월 24일 신규접수분부터는 자녀 1명당 4년간, 최대 12년 이내 규칙이 생겼기 때문입니다. 자세한 적용은 공식 안내의 자주하는질문을 보라고 안내가 넘깁니다.
아이가 생겼다면 연장 때 우대를 새로 신청할 수 있다는 뜻입니다. → 신혼부부 전세자금대출 조건
📆 신청 기한과 보증금이 오를 때
연장 쪽 기한입니다.
| 무엇 | 기한 |
|---|---|
| 기금 대출(갱신) | 갱신일부터 3개월 |
| HUG 보증(갱신) | 갱신계약 시작일부터 3개월 |
| HF 보증(갱신) | 갱신일부터 3개월 |
🔴 HF 전세자금보증에는 조건이 하나 더 붙습니다. 갱신일 기준 3개월 이내이면서 주민등록전입일로부터 3개월 이상 경과해야 합니다. 묵시적 갱신이면 연장개시일부터 3개월입니다.
HUG 전세금안심대출보증은 시작 시점도 정해져 있습니다 — "갱신 전세계약 체결일"부터 갱신 전세계약 시작일(월세를 전세로 전환한 경우 전환일)로부터 3개월 이내입니다.
🔴 신규 때 HUG 보증서를 담보로 썼다면, 새 임대차계약을 체결하기 전에 그 집이 HUG 보증서 발급 가능 물건지인지 확인해야 한다고 유의사항에 적혀 있습니다. 집주인이 근저당을 새로 설정했다면 여기서 막힐 수 있습니다.
계약 갱신은 기존 임대차계약 만기가 도래해 체결한 계약이 원칙입니다.
📊 보증금이 올랐다면 — 추가대출
연장과 별개로 추가대출이 있습니다. 재계약 때 보증금이 오른 경우입니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 기간 경과 | 직전 대출받은 날부터 1년 이상 |
| 공공임대 추가대출 | 3개월 거주 + 3개월 경과 |
| 보증금 | 증액(새 목적물로 이전 포함) |
| 무주택 | 세대원 전원 무주택 |
한도는 신규와 같은 호당한도(일반가구 수도권 1.2억·지방 8천만, 신혼·2자녀 이상 수도권 2.5억·지방 1.6억) 안에서, 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 70%(신혼·2자녀 이상 80%) 이내입니다.
🔴 주택도시보증공사(HUG) 보증서를 담보로 취급된 대출은 추가대출이 안 됩니다. 전체 수탁은행에서 그렇다고 유의사항에 적혀 있습니다. 채권양도 방식이면 "연간인정소득에서 본인 부채금액의 25%와 기존 기금 전세대출 잔액을 뺀 값"으로 계산합니다.
담보 방식을 처음 고를 때 이 차이를 모르면 2년 뒤에 막힙니다. → 집주인이 전세대출에 동의 안 하면
🔍 연장 전에 확인할 것
- 자동 연장이 아니라는 점 — 만기 전에 은행에 연장 신청
- 최초 대출금 또는 직전 연장 잔액의 10% 이상을 갚을 수 있는지
- 2년 사이 소득이 올라 상한을 넘겼는지(최고금리 + 0.3% 가산)
- 받고 있던 우대금리의 조건이 그대로인지
- 아이가 생겼다면 우대금리를 새로 신청할 수 있는지
- 보증금이 올랐다면 추가대출 요건(1년 경과)이 되는지
- HUG 보증서로 받았다면 추가대출이 막힌다는 점
- 새 계약 전에 그 집이 보증서 발급 가능 물건지인지
- 이 글은 2026-10-03 에 확인한 내용입니다. 조건은 바뀝니다
❓ 자주 묻는 질문
- 만기에 아무것도 안 하면 어떻게 되나요?
- 기한연장은 신청해야 합니다. 안내에 대상 요건과 유의사항이 따로 적혀 있는 것은 심사가 다시 있다는 뜻입니다. 만기 전에 대출받은 은행에 문의하세요.
- 원금의 10%를 꼭 갚아야 하나요?
- 선택입니다. 안 갚으면 0.2%p 가산금리가 붙습니다. 갱신 계약기간이나 대출기간이 1년 이하면 0.1%p입니다. 분할상환으로 이미 10% 이상 갚아졌다면 적용하지 않습니다.
- 연봉이 올라 소득 상한을 넘겼습니다. 대출을 갚아야 하나요?
- 안내에는 상환이 아니라 '해당 임차보증금 기준의 최고금리에서 0.3% 가산금리를 적용'으로 적혀 있습니다.
- 집주인이 보증금을 올려 달라고 합니다.
- 추가대출을 봅니다. 직전 대출받은 날부터 1년 이상 경과해야 하고, 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 70%(신혼·2자녀 이상 80%) 이내입니다.
- 10년을 다 썼으면 끝인가요?
- 최장 10년 이용 후 연장 시점 기준 미성년 자녀 1명당 2년이 추가돼 최장 20년까지 갑니다.
- 금리가 2년 전보다 올랐는데요?
- 변동금리라 국토교통부 고시가 바뀌면 기존 고객도 일괄 변동됩니다. 2025년 3월 24일에는 지방을 제외하고 0.2%p 일괄 인상됐습니다 → 고정금리와 변동금리 고르는 기준
- 상환방법을 바꿀 수 있나요?
- 연장 때 '상환방법 변경 가능'으로 적혀 있습니다. 일시상환과 혼합상환의 차이는 원리금균등 vs 원금균등에서 다룹니다.
🚫 연장이 안 될 때
🧷 정리
| 항목 | 기한연장 |
|---|---|
| 대상 | 전입·거주 중인 성년 세대주, 무주택 |
| 신청 | 자동 아님, 신청 필요 |
| 기한 | 갱신일부터 3개월 |
| 금리 | 새 보증금·소득으로 재판정 |
| 소득 초과 | 최고금리 + 0.3% 가산 |
| 원금 | 10% 이상 상환 또는 0.2%p 가산 |
| 1년 이하 계약 | 가산 0.1%p |
| 우대금리 | 조건 바뀌면 중단, 새로 생기면 추가 |
| 상환방법 | 변경 가능 |
| 최장 | 10년(자녀당 2년, 최장 20년) |
| 추가대출 | 1년 경과 + 보증금 증액 |
| HUG 보증서 담보 | 추가대출 불가 |
확인 근거 — 주택도시기금 버팀목전세자금 기한연장 안내(대상·금리 재판정·우대금리 재판정과 추가 적용·상환방법·유의사항), 같은 상품의 추가대출 안내(요건·한도·HUG 보증서 제약), 버팀목·청년·신혼부부 상품안내(갱신 신청 기한과 보증 신청 기한, 이용기간), 공지사항 '25.3.24 기금 디딤돌, 버팀목 금리 조정 안내'(2025-03-19, 기존 고객 일괄 변동). nhuf.molit.go.kr, 2026-10-03 확인.
🔴 조건은 국토교통부 고시로 바뀝니다. 만기 전에 대출받은 은행과 공식 안내를 다시 확인하세요. 이 글은 정보 정리 글이고 어느 쪽이 유리한지 판정하지 않습니다.