전세보증금 반환보증 — 왜 필요한가
HUG 전세보증금반환보증의 가입 조건·보증한도·보증료율(연 0.097~0.211%)·할인(40~60%)과 신청 기한. 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다. 2026-10-03 확인 기준.
계약 만기가 됐는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"고 하는 상황을 들어 보신 적 있으신가요.
그때 내 보증금을 대신 돌려주는 제도가 전세보증금반환보증입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임대인 대신 보증금 반환을 책임지는 보증 상품입니다.
여기서 많이 헷갈리는 게 대출 보증과 반환보증이 다르다는 점입니다. 전세대출을 받을 때 쓰는 보증은 은행에 대출 원리금을 갚아 주는 보증이고, 반환보증은 나에게 보증금을 돌려주는 보증입니다. 둘은 별개입니다.
그리고 신청 기한이 대출과 전혀 다릅니다. 대출은 "잔금일·전입일 중 빠른 날부터 3개월"인데, 반환보증은 "전세계약기간의 1/2이 경과하기 전" 입니다. 아래는 2026-10-03 에 확인한 내용입니다.
📌 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 무엇 | 임대인 대신 보증금 반환을 책임 |
| 누구 | 전세계약서상의 임차인 |
| 신청 기한 | 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 보증금액 | 보증한도 내에서 신청한 금액 |
| 보증료율 | 연 0.097~0.211% |
| 할인 | 사회배려계층 40~60% |
| 계약기간 | 1년 이상일 것 |
📆 신청 기한 — 대출과 다릅니다
이 글에서 가장 중요한 대목입니다.
| 보증 | 기준일 | 기한 |
|---|---|---|
| 반환보증(신규) | 잔금일·전입일 중 늦은 날 | 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 반환보증(갱신) | 갱신 계약기간 시작 | 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 전세금안심대출보증 | 잔금일·전입일 중 빠른 날 | 3개월 |
🔴 "늦은 날"입니다. 대출 쪽은 "빠른 날"인데 반환보증은 늦은 날부터 셉니다. 둘을 헷갈리면 날짜 계산이 어긋납니다.
2년 계약이면 1년이 되기 전까지, 1년 계약이면 6개월이 되기 전까지입니다. 대출의 3개월보다 길지만, "언제든 들 수 있다"는 뜻은 아닙니다.
✅ 가입 조건
대상 주택
- 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대주택, 아파트
- 노인복지주택, 주거용 오피스텔
- 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물확인·설명서에 '주거용' 표기가 있어야 함
- 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 대상이 아님
보증조건 — 안내에 적힌 것을 갈래별로 옮기면 이렇습니다.
거주와 권리
- 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
- 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 '주택가격 × 담보인정비율(90%)' 이내일 것
- 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것
- 주택 소유권에 권리침해(경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등)가 없을 것
- 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
- 전입세대확인서상 타 세대 전입내역이 없을 것(단독·다가구·다중주택 제외)
- 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)
계약서
- 전세계약기간이 1년 이상일 것
- 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것
- 전세보증금이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하일 것
- 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
🔴 기존 계약을 공인중개사를 통해 체결했다면 갱신 계약은 공인중개사를 통하지 않은 계약서로도 가입이 가능하다고 적혀 있습니다.
🔴 월세가 있는 경우에는 전월세전환율을 적용한 전세보증금으로 봅니다. 공시에 적힌 최신 전월세전환율은 6.5% 이고, 2026년 7월 1일 이후 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청 건에 적용됩니다.
단독·다중·다가구주택 추가 조건
- 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위·공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것
- 타 전세계약체결내역 확인서(공사양식)상 가구수와 건축물대장상 가구수가 같을 것
💰 보증한도와 주택가격
보증한도 계산은 한 줄입니다.
주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등
안내에 붙은 예시가 이해에 도움이 됩니다. 주택가격이 1억 원인 경우입니다.
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 전세보증금 9천5백만원 | 가입불가(보증한도 9천만원) |
| 전세보증금 9천만원 | 가입가능 |
| 보증금 4천만 + 선순위 5천5백만 | 가입불가 |
세 번째가 중요합니다. 보증금이 작아도 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 안 됩니다.
'선순위채권'은 내 보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권입니다. 등기부등본 을구의 근저당 금액과 등기일자를 보라고 안내가 말합니다. 단독·다중·다가구주택은 나보다 앞선 다른 세입자들의 전세보증금 합계도 포함합니다.
🔴 갱신하는 전세계약으로 전세보증금이 증가하지 않은 경우, 주택가격을 다시 반영해 보증한도 심사를 하지 않습니다. 집값이 떨어졌어도 보증금을 안 올렸으면 그대로 간다는 뜻입니다.
주택가격은 유형별로 정해진 순서대로 적용합니다. 아파트·오피스텔·노인복지주택은 KB시세(kbland.kr)나 한국부동산원 부동산테크 시세(www.rtech.or.kr)가 1순위이고, 없으면 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세 하한가, 1년 내 매매 거래가액 순으로 내려갑니다. 연립·다세대와 단독·다중·다가구는 공시가격의 140%가 1순위입니다.
📉 보증료 — 보증금·주택유형·부채비율
계산식은 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365 입니다.
부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다.
아파트
| 보증금액 | 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|
| 1억 이하 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 1억~2억 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 2억~5억 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 5억 초과 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
기타 주택유형
| 보증금액 | 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|
| 1억 이하 | 0.111% | 0.142% | 0.172% |
| 1억~2억 | 0.117% | 0.151% | 0.184% |
| 2억~5억 | 0.124% | 0.161% | 0.197% |
| 5억 초과 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
🔴 단독·다중·다가구주택에서 타전세계약확인서를 내지 않으면 보증금액 구간에 따른 최고요율이 적용됩니다.
🏷️ 보증료 할인 — 40%와 60%
사회배려계층 할인은 중복 적용이 안 됩니다. 하나만 적용됩니다.
| 대상 | 할인율 |
|---|---|
| 연소득 5천만원 이하(배우자 포함) | 60% |
| 1인 고령가구(만 65세 이상 단독세대주) | 60% |
| 한부모가족 | 60% |
| 미성년 자녀(태아 포함) 3인 이상 | 40% |
| 장애인가구 | 40% |
| 고령자가구(만 65세 이상) | 40% |
| 노인부양 가구 | 40% |
| 신혼부부(합산 6천만 이하, 혼인 7년 내) | 40% |
| 다문화가구 | 40% |
| 국가유공자 가구 | 40% |
| 의사상자 가구 | 40% |
| 배당이의 소송 당사자 | 40% |
연소득 5천만원 이하면 60% 입니다. 가장 넓게 걸리는 조건인데 놓치기 쉽습니다. 노인부양 가구는 "보증신청일 기준 1년 이상 만 65세 이상 고령자와 같은 세대를 구성"이라는 조건이 붙습니다.
전자계약 할인도 따로 있습니다.
📝 어디서 가입하나
위탁 금융기관과 비대면 창구가 있습니다.
- 신한·국민·우리·광주·하나·기업·농협·경남·수협·iM뱅크·부산은행
- 우리은행·국민은행은 해당 은행 모바일 앱으로 가입 가능
- 네이버페이·카카오페이·토스에서 비대면 가입 가능
개인·법인·외국인도 가입이 됩니다. 단 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 전세권이 설정돼 있으면 말소하거나 공사로 이전해야 합니다.
🔴 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것이라는 조건이 있습니다. 다만 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출을 받은 경우에는 가입이 가능합니다. 전세대출을 이미 받으셨다면 그 은행에 확인하라고 안내가 말합니다.
보증 해지 등 정산사유가 생기면 보증료 계산기간은 전세계약기간 시작일부터 정산사유 발생일까지로 봅니다.
🔍 가입 전에 확인할 것
- 계약기간의 절반이 지나지 않았는지(잔금일·전입일 중 늦은 날부터)
- 전입신고와 확정일자를 받았는지
- 등기부등본 갑구에 권리침해가 없는지
- 등기부등본 을구의 선순위채권이 주택가액의 60% 이내인지
- 전세보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 이내인지
- 건물과 토지가 모두 임대인 소유인지
- 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있지 않은지(아파트 제외)
- 공인중개사가 날인한 계약서인지
- 연소득 5천만원 이하면 보증료 60% 할인 대상인지
- 이 글은 2026-10-03 에 확인한 내용입니다. 요율과 조건은 바뀝니다
❓ 자주 묻는 질문
- 전세대출을 받았으면 반환보증이 필요 없나요?
- 다른 보증입니다. HUG 전세금안심대출보증은 반환보증과 대출보증이 묶여 있어 분리할 수 없습니다. HF 전세자금보증은 대출보증만이라 반환보증을 따로 가입할 수 있습니다 → 집주인이 전세대출에 동의 안 하면
- 집주인 동의가 필요한가요?
- 반환보증 조건에 임대인 동의 조항은 적혀 있지 않습니다. 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것이라는 조건은 있습니다. 대출에 묶인 전세금안심대출보증은 임대인 협조가 필요합니다.
- 계약 중간에 들 수 있나요?
- 계약기간의 1/2이 경과하기 전까지입니다. 2년 계약이면 1년이 되기 전입니다.
- 보증료가 얼마나 되나요?
- 2억원 아파트에 부채비율 70% 이하, 2년 계약이면 요율 0.107%로 계산해 보실 수 있습니다. 연소득 5천만원 이하면 60% 할인입니다.
- 월세가 있는데 되나요?
- 월세가 있으면 전월세전환율을 적용한 전세보증금으로 봅니다. 공시된 최신 전환율은 6.5%(2026년 7월 1일 이후 신규·증액 갱신 적용)입니다.
- 갱신할 때도 다시 가입해야 하나요?
- 갱신 전세계약도 계약기간의 1/2 경과 전에 신청합니다. 보증금이 증가하지 않았으면 주택가격을 다시 반영해 한도 심사를 하지 않습니다 → 전세 재계약 때 대출 연장하는 법
- 다가구주택인데 조건이 더 많던데요?
- 선순위채권과 다른 세입자 보증금 합계가 주택가액의 80% 이내여야 하고, 타 전세계약체결내역 확인서상 가구수와 건축물대장 가구수가 같아야 합니다. 확인서를 안 내면 최고요율이 적용됩니다.
🚫 가입이 안 될 때
🧷 정리
| 항목 | 전세보증금반환보증 |
|---|---|
| 운영 | 주택도시보증공사(HUG) |
| 대상 | 전세계약서상의 임차인 |
| 신청 기한 | 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 기준일 | 잔금일·전입일 중 늦은 날 |
| 보증한도 | 주택가격 × 90% − 선순위채권 |
| 선순위채권 | 주택가액의 60% 이내 |
| 보증금 상한 | 수도권 7억, 그 외 5억 |
| 계약기간 | 1년 이상 |
| 보증료율 | 연 0.097~0.211% |
| 할인 | 40% 또는 60%, 중복 불가 |
| 전월세전환율 | 6.5%(2026.7.1 이후 적용) |
| 비대면 | 네이버페이·카카오페이·토스 |
확인 근거 — 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요(보증신청기한·대상주택·보증금액·보증한도·보증조건·위탁 금융기관·주택가격 산정기준·보증료율·보증료 할인), 전세금안심대출보증 상품개요(대출보증과의 차이·보증신청 기한). www.khug.or.kr, 2026-10-03 확인.
🔴 보증료율과 가입 조건은 바뀝니다. 가입 전에 공식 상품개요를 다시 확인하세요. 이 글은 조건과 요율을 정리한 정보 글이고, 집주인과의 분쟁 상담이나 보증 가입 대행은 하지 않습니다.